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2022年房地产估价师《估价原理与方法》押题密卷1

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单选题

在通常情况下，采用（ ）方式出让的地价最低。

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正确答案：D

本题解析：

按照出让方式的不同，可将建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价，它们分别是指采取协议方式、招标方式、拍卖方式、挂牌方式出让的成交价。协议出让方式由于是政府对公益性、需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，所以一般会降低地价。招标出让方式由于通常不仅考虑投标价格，还考虑投标人的财务实力、资质等级、经营业绩、开发经营方案（包括项目定位、开发经营理念、开发进度等）以及综合印象等，不一定是投标价格最高者中标，所以对地价有一定的抑制作用，但主要以投标价格高者确定中标人的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖和挂牌出让方式由于完全是“价高者得”，所以最能抬高地价，甚至时常出现“地王”。因此，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。

单选题

某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为（ ）万元。

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正确答案：C

本题解析：

“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。本题中，设标准临街宗地的临街深度为100m，宽度为15m，总价为x万元，由40÷2＝x×（40%＋30%），得x＝28.57（万元）。由于乙地块的深度超过100m，则以“九八七六法则”来补充，即超过100m的第一、二、三、四个25m等份的价值，分别为临街深度100m的土地价值的9%、8%、7%和6%。由此可得：乙地块的总价＝28.57＋28.57×（9%＋8%）＝33.4（万元）。

单选题

关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

D项，经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。

单选题

房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。

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正确答案：A

本题解析：

销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率和与之相应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。

单选题

甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。

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正确答案：C

本题解析：

卖方要价也称为供给价格，是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价也称为需求价格，是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。本题中，买方最高出价＝150－50＝100（万元）；卖方最低要价＝50（万元）。则甲宗地的拥有者合理的索价范围是：50～100万元。

单选题

建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。

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正确答案：A

本题解析：

求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。其中，年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

单选题

某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

该房地产中建筑物的现值计算为：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

单选题

运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤编制价格修正率表；⑥计算临街土地的价值或价格。

单选题

明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

在分析、测算和判断特定价值或价格之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值或价格，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为确定估价基本事项。

单选题

《物权法》规定，（ ）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。

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正确答案：C

本题解析：

建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。

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