2022年房地产估价师《房地产估计基础与实务》押题密卷2
- 推荐等级：
- 发布时间：2022-11-03 11:33
- 卷面总分：30分
- 答题时间：240分钟
- 试卷题量：30题
- 练习次数：16次
- 试卷分类：开发经营与管理
- 试卷类型：模拟考题
试卷预览
××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告 一、估价委托人
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象概况
估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构：框架。
建筑装修情况：（略）。
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
表1-23 修正计算表
一层比准价格为：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；
二层比准价格为：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；
第一、二层价值为：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年纯收益；R为报酬率；n为尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入＝104×400×365＝15184000（元）。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）
酒店第20层价值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。
（四）估价对象的总价值
157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%＝208521050（元）。
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
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正确答案：
本题解析：
答案：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）估价对象缺少房地产权属状况描述；
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。
（2）缺少价值定义；
理由：房地产估计报告中应说明估价的价值类型和估价价值即价值定义。
（3）酒店大堂采用市场比较法不当；
（4）结果报告中与技术报告的建筑面积不吻合；
（5）酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误；
（6）第2层估价交易案例一综合修正超过30%；
（7）第2层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法；
理由：第二层出租给某公司经营酒楼，是收益性物业。具有现实收益性或潜在收益性的房地产，均属于广义的收益性物业，均可使用收益法作为估价方法，特别是在相邻路段同类型或相近类型收益性房地产数量众多的区域。
（8）第10～13层尚可使用年限，应为土地使用权剩余年限，即为29年；所以10～13层的价值为V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）29]＝93186080.28（元）；
理由：根据国家相关法律法规，按照孰短原则，确定房地产收益期限为建筑物耐用年限与土地使用权剩余年限的最小值。
（9）第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平；
（10）对酒店大堂的估价有重复计算；
（11）第10～13层估价求收益时未考虑入住率；
（12）确定报酬率时安全利率选用不当；
（13）第20层估价时年净收益求取方法错误；
（14）第20层估价时未考虑5年以后的收益；
（15）总价不应再扣除折旧；
（16）缺少估价作业日期；
（17）缺少确定估价结果的理由；
（18）第20层的资本化率应与第10～13层有所不同；
（19）应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响；
理由：抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2；从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12666＋12309＋11694＋11460）×2360＝113584440（元）。
请问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
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正确答案：
本题解析：
答案：（1）如此确定的最终结果不正确。
（2）估价结果是指通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。估价结果受到估价对象、估价目的等要素的影响。估价对象的用途不同，估价结果不同。本题中，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
某酒店从2008年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2015年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2018年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证，以该房地产向银行抵押贷款。
请问：
1.简述评估该酒店的技术路线。
2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些？
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正确答案：
本题解析：
1.通过实地考察和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，因此，选用收益法作为本次估价的基本方法。同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。
2.：大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以未来收益较大的不确定性、土地使用年限等也是应考虑的因素。确定该酒店的评估价值时还应考虑以下因素：
（1）交通条件。这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。
（2）周围环境。周围环境和交通条件之间往往起着相反的作用，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，旅客会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。
（3）设备设施和用具。除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。
（4）经营管理。旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。
某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
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正确答案：
本题解析：
这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。
由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。
（1）甲方案的费用现值：
（2）乙方案的费用现值：
（3）甲、乙方案的等额年费用分别为：
由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。
某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。
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正确答案：
本题解析：
（1）计算等比序列现值系数的公式为：
因为i＝15%，s＝5%，且i≠s，所以：
因为FNPV＝256.42＞0，则该项目投资可行。
（2）计算FIRR并判断项目投资的可行性：
当i1＝17%时，NPV1＝71.23万元；当i2＝18%时，NPV2＝－7.63万元。
根据插值法求得内部收益率为：
FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝17%＋1%×71.23/（71.23＋7.63）＝17.90%。
因为FIRR＝17.90%＞15%，则该项目投资可行。
（3）计算实际收益率：已知Ra＝17.90%，Rd＝4%，根据公式（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd），则（1＋17.90%）＝（1＋Rr）（1＋4%），解得实际收益率Rr＝13.37%。
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