某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
前5年日租金增加额＝1.8×（1－4%）－1.5×（1－6%）＝0.318（元）
年租金增加额A1＝0.318×（1－25%）×365×2000＝17.41（万元）
第6－35年日租金增加额＝2×（1－2%）－1.5×（1－6%）＝0.55（元）
年租金增加额A2＝0.55×（1－25%）×365×2000＝30.11（万元）
获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
V＝V1＋V2＝66＋176.26＝242.26（万元）
（外部因素造成的自然增值）
（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本）
前5年的年收益＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000＝94.608（万元）
第6－35年的年收益＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000＝107.31（万元）
有电梯的写字楼现时价格＝358.64＋628.12 ＝986.76（万元）
（4）功能缺乏折旧＝180万元
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）
（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额＝180－150＝30万元）
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