某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）计算估价时点时的土地价值VL：VL＝500×2000×[1－1/（1＋8%）40－4]/[1－1/（1＋8%）40]＝98.26（万元）。
（2）计算估价时点时建筑物价值VB：
①总建筑面积：2000×3.0＝6000（m2）；
②重置价值：6000×1000＝600（万元）；
③可修复部分折旧额：5万元；
④装修部分折旧额：30×2.5/5＝15（万元）；
⑤设备部分折旧额：50×2.5/15＝8.33（万元）；
⑥结构部分折旧额：（600－5－30－50）×2.5/38.5＝33.44（万元）；
⑦总折旧额：5＋15＋8.33＋33.44＝61.77（万元）；
⑧建筑物价值：VB＝600－61.77＝538.23（万元）；
（3）计算房地价值V：V＝VL＋VB＝98.26＋538.23＝636.49（万元）。
则该房地产在2013年5月的市场价格是636.49万元。
你可能感兴趣的试题
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
- 查看答案
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
- 查看答案
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
- 查看答案
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
- 查看答案
清算价值低于市场价值。
- 查看答案