甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/（m2·月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）税前现金回报率计算
税前现金回报率＝（年净收入－年还本付息额）/资本金或权益资本＝年税前净现金流量/资本金或权益资本
①第一、二年净收入：A1＝A2＝（150×12×36000＋500×12×310）×（1－10%－30%）＝39996000（元）；
②第五年净收入：A5＝A1×（1＋5%）3＝46300369.50（元）；
③每年还本付息额＝430000000×40%×7.5%/[1－1/（1＋7.5%）20]＝16871856.96（元）；
④税前现金回报率＝（46300369.50－16871856.96）/（430000000×60%）＝11.41%。
（2）第5年的偿债备付率计算
偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金＝年净收益/年还本付息＝46300369.50/16871856.96＝2.74
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