F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。
相关资料如下：
（1）F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数为3000万股。债务市值40000万元，到期收益率8％。无风险报酬率6％，权益市场风险溢价8％，F公司的β系数为1．5。
（2）F公司开设机场门店后，第1年预计营业收入300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60％，营业固定成本（不含设备折旧或租金）为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。
（3）开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，期末账面价值为零（提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法）。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。
（4）开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。
（5）F公司适用的所得税税率为25％。
要求：
（1）开设门店是F公司的扩张业务，可以使用公司的加权平均资本成本作为项目现金流量的折现率。假设资本资产定价模型成立，以市值为资本结构权重，计算该公司的加权平均资本成本；
（2）为使该项目盈利，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少?
（3）假设每年营业收入相同，如果出租方要求的最低竞价租金为60万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入应是多少?
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）权益资本成本=6％+8％×1．5=18％
债务资本成本=8％×（1-25％）=6％
第4、5年设备的折旧费=（250-100-60-36）／2=27（万元）
设F公司竞价时的租金报价为×，则有：
第5年年末设备变现流入=40-（40-0）×25％=30（万元）
NPV=-250-10-X+（85+0．05X）×（P／F，15％，1）+（105+0．05X）×（P／F，15％，2）+（99+0．05X）×（P／F，15％，3）+（96．75+0．05X）×（P／F，15％，4）+（66．75+0．05X+30+10）×（P／F，15％，5）=66．7968-0．8324X
令NPV=0，求得：X=80．25（万元）
为使该项目盈利，F公司竞价时最高的租金报价是80．25万元。
（3）如果出租方要求的最低竞价租金为60万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入假设为Y。
第1至5年每年摊销租金=60+5=12（万元）
第1年年末营业现金流量=Y×（1-25％）-Y×60％×（1-25％）-40×（1-25％）+100×25％+12×25％=0．3Y-2
第2年年末营业现金流量=Y×（1-25％）-Y×60％×（1-25％）-40×（1-25％）+60×25％+12×25％=0．3Y-12
第3年年末营业现金流量=Y×（1-25％）-Y×60％×（1-25％）-40×（1-25％）+36×25％+12×25％=0．3Y-18
第4、5年年末每年营业现金流量=Y×（1-25％）-Y×60％×（1-25％）-40×（1-25％）+27×25％+12×25％=0．3Y-20．25
第5年年末设备变现流入=40-（40-0）×25％=30（万元）
则有：NPV=-250-10-60+（0．3Y-2）×（P／F，15％，1）+（0．3Y-12）×（P／17，15％，2）+（0．3Y-18）×（P／F，15％，3）+（0．3Y-20．25）×（P／F，15％，4）+（0．3Y-20．25+30+10）×（P／F，15％，5）
=-250-10-60+（0．3Y-2）×0．8696+（0．3Y-12）×0．7561+（0．3Y-18）×0．6575+（0．3Y-20．25）×0．5718+（0．3Y+19．75）×0．4972
=-344．40665+1．00566Y
令NPV=0，求得：Y=342．47（万元）
如果出租方要求的最低竞价租金为60万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入为342．47万元。
本题考查：税后债务资本成本的估计、不考虑发行费用的普通股资本成本的估计、加权平均资本成本的计算方法、投资项目现金流量的估计方法
包含此试题的试卷
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要求：
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