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2021年《房地产估价案例与分析》高分通关卷1

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问答题

指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）

本次估价背景情况如下：

估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。

以下是该房地产抵押估价报告内容片断：

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

参加本次估价的注册房地产估价师：

房地产案例与分析,高分通关卷,2021年《房地产估价案例与分析》高分通关卷1

估价假设和限制条件

1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。

2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。

3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。

4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。

5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。

6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。

8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

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正确答案：

本题解析：

1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

问答题

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）

××房地产在建工程抵押估价结果报告

一、估价委托人

名称：××房地产开发有限公司

联系人：××

联系电话：××

二、房地产估价机构

估价机构：XXX有限责任公司

住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼

法定代表人：XXX

资质等级：一级

证书编号：建房估证字［2007]XXX号

有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2004年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26934.74平方米。

其他（略）。

五、价值时点

2015年6月14日（实地查勘之日）

六、价值类型

本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。

七、估价原则

独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。

八、估价依据

1.《中华人民共和国物权法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国土地管理法》；

4.《房地产估价规范》；

5.《中华人民共和国担保法》；

6.《国有土地上房屋征收评估办法》；

7.《房屋抵押评估委托书》；

8.《房屋抵押评估委托合同》；

9.《房地产估价基本术语》；

10.委托人提供的在建工程合法证明；

11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。

九、估价方法

由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

十、估价结果

经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。

十一、注册房地产估价师

房地产案例与分析,高分通关卷,2021年《房地产估价案例与分析》高分通关卷1

十二、实地查勘日期（略）

十三、估价作业日期

2015年6月14日至2015年6月19日

十四、风险提示分析（略）

××房地产在建工程抵押估价技术报告

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象区位状况描述与分析（略）

（二）估价对象实物状况描述与分析（略）

（三）估价对象权益状况描述与分析（略）

二、市场背景描述与分析（略）

三、最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

（一）运用假设开发法求取估价对象的价格

经测算，计算结果为92978507元（计算过程略）

（二）运用成本法求取估价对象的价格

1.选择具体估价路径

本次估价选择房地合估路径。

2.成本法估价的计算公式

房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润

（1）求取估价对象土地使用权价格

土地单价（楼面地价）为897元／㎡（计算过程略）。,

土地成本=897×26934.74=24160462（万元）

（2）求取估价对象地上建筑物价格

①前期工程费

前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝30+50+10+50=140（元／㎡）

②建筑安装工程费

建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝1238（元/㎡）

③基础设施建设费

基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。

④公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76（元／㎡）

⑤开发期间税费

开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)

⑥建设成本

建设成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）

总建设成本=1612.76×22792.52=36758865（万元）

（3）管理费用

是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）

（4）销售费用

销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元／㎡）（计算略）。

（5）投资利息

假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）

建安成本、管理费利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）

（6）开发利润

根据公司以往的工程利润，取460.91（元／㎡）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。

估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）

则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）

（三）估价对象的价格

运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。

六、估价结果确定

经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。

附件（略）

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正确答案：

本题解析：

1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；

2.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；

3.估价依据中缺少《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》；

4.估价依据中不应有《国有土地上房屋征收评估办法》；

5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；

6.结果报告中估价结果缺少单价；

7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；

8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；

9.销售费用计算基数错误；

10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；

11.利润求取根据实际数据选取错误；

12.成本法未计算销售税费错误；

13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。

问答题

甲公司2012年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为14500元/㎡，甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期10栋于2013年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了10栋。当2015年第二期20栋竣工后，建成的别墅以19000元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2013年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2012年的楼面地价高500元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些

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正确答案：

本题解析：

乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：

1.价值时点不同。拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。

2.估价目的不同。为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。

3.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。

4.2012年取得土地时的土地市场状况与2013年拍卖别墅时不同，2012年的拍卖底价与2013年拍卖别墅的底价不具可比性，更不能与2015年二期别墅的售价相提并论。

问答题

甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。

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正确答案：

本题解析：

本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。

问答题

某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些

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正确答案：

本题解析：

1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。

2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。

3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。

4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。

5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。

6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。

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