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2021年《房地产估价案例与分析》模考试卷6

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问答题

指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

某城市一临街商业铺面征收补偿估价报告（节选）

估价对象为某城市一临街商业铺面，因旧城改造列入征收范围，并于2014年8月30日发布了房屋征收公告。某房地产估价机构于2014年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2014年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2014年9月5日到现场进行了实地查勘。由于该商铺权利人不同意征收，拒绝估价师进入内部拍照调研，该征收报告的附件如下：

（九）附件

1.估价委托书复印件。

2.估价对象位置示意图。

3.实地查勘的外部状况和周围环境状况的照片。

因当时人拒绝，未进行实地查勘的估价对象内部状况，作为估价假设中的依据未定事项假设在估价报告中说明。

4.估价对象权属证明复印件。

5.估价对象法定优先受偿款调查情况，该商铺还有3万未还的抵押贷款，并附反映估价对象法定优先受偿款的资料。

6.可比实例位置图和外观照片。

7.估价所依据的其他文件资料。

8.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。

9.注册房地产估价师估价资格证书复印件。

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正确答案：

本题解析：

1.估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。

2.但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

3.当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。征收价值是不考虑抵押、租赁、限制条件下的公开市场价值。

4.缺专业帮助情况和相关专业意见。

问答题

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）

××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面（略）

致估价委托人函（略）

目录（略）

估价师声明（略）

估价假设与限制条件（略）

房地产估价结果报告

一、委托人（略）

二、房地产估价机构（略）

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

1.区位状况（略）

2.实物状况（略）

3.权益状况（略）

五、价值时点

2015年4月18日。

六、价值类型

房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据（略）

八、估价方法

估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。

九、估价结果

经测算，估价对象在价值时点2015年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、注册房地产估价师（略）

十一、实地查勘期

2015年4月18日。

十二、估价作业日期

2015年4月16～22日。

十三、变现能力分析（略）

十四、风险提示（略）

房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、最高最佳使用分析（略）

四、估价方法选用

估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

五、估价测算过程

（一）假设开发法分析测算过程

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1.采用的公式

估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费

2.估价对象开发完成后房地产价值的测算

运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。

比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.1采用的公式：

房地产案例与分析,模拟考试,2021年《房地产估价案例与分析》模考试卷6

2.2所选可比实例（表4－5）。

表4－5 可比实例情况表

房地产案例与分析,模拟考试,2021年《房地产估价案例与分析》模考试卷6

2.3交易情况修正：

可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100／100。

2.4交易日期调整：

近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100／100。

2.5房地产状况调整：

因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。

2.5.1区域因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100／101、100／102、100／103（具体比较情况见表4－6）。

表 4-6 个别因素调整表

房地产案例与分析,模拟考试,2021年《房地产估价案例与分析》模考试卷6

2.5.2个别因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100／102、100／102、100／97（具体比较情况见表4-6）。

2.6比较修正计算（见表4－7）：

表4.7 比较法修正计算表

房地产案例与分析,模拟考试,2021年《房地产估价案例与分析》模考试卷6

从测算结果来看，三个可比实例的比较价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：

（3009＋2980＋2963）／3＝2984元／m2

2.7预计开发完成后的总价值：

估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：

2984×39820.80＝11882.53万元

3.继建开发成本的测算

估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2（含地下建筑面积3998.00 m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2（含地下建筑面积3981.00 m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。

3.1续建建筑安装工程费。

根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2015年一季度造价指数的通知》（××建价字[2015]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/ m2，本次评估取900元／m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/ m，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元／m2，电梯及安装增加值为50元／m2，则续建工程成本为：

24578.00×（900.00＋30＋10＋50）＋23221.80×（900＋80＋30＋10＋50）＝4917.95万元

3.2室外道路管网及绿化等工程费。

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00 m2。

则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：

30×23667.00＝71.00万元

3.3估价对象的续建成本合计：

4917.95＋71.00＝4988.95万元

4.管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。

4988.95×3％＝149.67万元

5.销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。

11882.53×8％＝950.60万元

6.开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988.95万元，开发利润为：

4988.95×15％＝748.34万元

7.投资者购买待开发房地产应负担的税费

主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1％。

8.运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为：

（11882.23－4988.95－149.67－950.60－748.34）／（1＋4.1％）＝4845.98万元

（二）成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

1.土地取得成本

运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）

估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00＝4064.05万元

2.开发成本

2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）。

2.2基础设施配套费。

基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。

2.3建筑安装工程费。

估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62万元。

则估价对象开发成本为：39.82＋318.57＋196.62＝555.01万元

3.管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中间值，即按开发成本的3％计取。

555.01×3％＝16.65万元

4.投资利息

按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76％。

555.01×[（1＋5.76％）1.5/2－1]＝23.81万元

5.销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

6.开发利润

经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。

555.01×15％＝83.25万元

7.运用成本法的估价结果

4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77万元

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：

4846.27×50％＋4742.77×50％＝4794.52万元

则估价对象房地产价值为4794.52万元，大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

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正确答案：

本题解析：

1.结果报告缺估价原则。

2.结果报告中缺少估价方法定义。

3.技术报告缺市场背景分析。

4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。

5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。

6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。

7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。

8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。

9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。

10.假设开发法中未扣减利息。

11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的。

12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算80×39820.80错。

13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。

14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。

15成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期。

16.成本法中应该考虑销售税费。

17.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本。

18.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分。

19.估价结果缺少单价。

问答题

甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2012年8月底竣工后对外出租。2014年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2015年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些

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正确答案：

本题解析：

1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。

（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；

（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2014年9月，第二次估价的价值时点是2015年6月；

（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。

2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

问答题

张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。

2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。

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正确答案：

本题解析：

1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；

（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；

（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。

2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。

问答题

某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

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正确答案：

本题解析：

本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。

（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。

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