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《房地产开发经营与管理》真题精选5

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单选题

写字楼的可出租面积是指（　　）。

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正确答案：D

本题解析：

根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

单选题

某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是（　　）。

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正确答案：D

本题解析：

在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。根据题意得，投资者预付款的收益率=15%／30%＝50%。

单选题

个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的（　　）。

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正确答案：B

本题解析：

由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV，）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10 年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。

单选题

在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是（　　）。

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正确答案：B

本题解析：

配股和增发是上市公司在证券市场上进行再融资的重要手段。增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。

单选题

房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（　　）。

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正确答案：C

本题解析：

税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。

单选题

考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（　　）。

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正确答案：A

本题解析：

A项，项目投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。B项，资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，考察项目资本金的盈利能力。C项，投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。D项，财务计划现金流量表（即资金来源与运用表），可以反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

单选题

某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（　　）。

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正确答案：A

本题解析：

在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。其中，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法，例如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资。

单选题

下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是（　　）。

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正确答案：B

本题解析：

对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。其中，风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响。AC两项属于风险辨识阶段工作；D项属于风险评价阶段工作。

单选题

某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元／m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（　　）。

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正确答案：A

本题解析：

5000×5＋保本售价×4.75×5.5%＝保本售价×4.75，可得保本售价＝5569.48 元／m2，（6500 元／m2－5569.48 元／m2）／6500 元／m2＝14.32%。

单选题

线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是（　　）。

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正确答案：A

本题解析：

盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本费用时，盈亏平衡价格就等于销售量为盈亏平衡产量时单位产品销售价格。

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