2021《房地产估价理论与方法》模拟试卷2
- 推荐等级:
- 发布时间:2021-10-19 17:24
- 卷面总分:67分
- 答题时间:240分钟
- 试卷题量:67题
- 练习次数:27次
- 试卷分类:估价原理与方法
- 试卷类型:模拟考题
试卷预览
估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告,估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至( )。
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正确答案:D
本题解析:
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算,应不少于15年。属于法定评估业务的,估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的,估价资料应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。
评估某加油站的抵押价值,估价对象的财产范围包括( )。
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正确答案:D
本题解析:
本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。参见教材P405。
利用直线趋势法预测某房地产价格,该城市该类房地产2009年~2018年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y=6000+50X,其中Y为商品住宅价格,X为时间,∑X=0。经验证,该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2019年的平均价格为( )元/m2。
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正确答案:C
本题解析:
本题考查的是数学曲线拟合法。过去的数据为10年,为偶数年,所以预测年份2019年的X取11,6000+50×11=6550(元/m2)。参见教材P385。
某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元,运用“四三二一”法则,其相邻地块的临街深度为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为( )万元。
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正确答案:B
本题解析:
本题考查的是计算临街土地价值或价格。
=100×90%×20/25=72万元。参见教材P371。
政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据,采用假设开发法评估时,应该采取的估价前提是( )。
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正确答案:B
本题解析:
本题考查的是假设开发法的估价前提。政府为确定招标出让的出让底价,应该是自愿转让开发前提。参见教材P341,359。
关于假设开发法静态分析法的说法,错误的是( )。
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正确答案:C
本题解析:
本题考查的是开发完成后的价值。选项C错误,在静态分析法中,后续开发的必要支出和开发完成后的价值,都是在价值时点(通常为现在)的房地产市场状况下的价值。参见教材P349。
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,从而不便于商务办公,导致需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼的经济折旧为( )万元。
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正确答案:C
本题解析:
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。(1)该写字楼空置率变化带来的年租金损失为:70×10000×12×60%×(85%-75%)=50.4(万元);(2)该写字楼将贬值=50.4/8%×[1-1/(1.08)30]=567.39万元。参见教材P326。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重置成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重置成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)
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正确答案:C
本题解析:
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。超额持有成本的现值=2.5/10%×(1-1/1.130)=23.57万元,采用重置成本的功能过剩折旧=超额持有成本的现值=23.57万元。重置成本,没有无效成本的问题。参见教材P325。
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