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《房地产估价理论与方法》真题精选7

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单选题

关于估价资料归档的说法，错误的是（　　）。

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正确答案：C

本题解析：

C项，估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价档案保存已超过l0年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。对保存期限届满的估价档案，需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。

单选题

对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　　）

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正确答案：D

本题解析：

测算估价对象价值要做到估价方法选用恰当，估价基础数据和技术参数选取准确且有充分的依据或理由，计算公式和计算过程正确无误。

单选题

关于明确估价基本事项的说法，错误的是（　　）。

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正确答案：D

本题解析：

D项，价值类型与价值时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

单选题

某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（　　）万元。

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正确答案：D

本题解析：

该类工业用地30年期使用权楼面地价为：

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选7

该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选7

。故，补地价（总价）=11567.89×5000－1746.6×2×5000=4037（万元）。

单选题

某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（　　）万元。

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正确答案：C

本题解析：

理解临街深度价格递减率的哈柏法则（Harpemtle）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选7

临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选7

该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%=900（万元）。

单选题

采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bX中的常数a、b的因素应是（　　）。

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正确答案：A

本题解析：

运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y=a+bX。式中，a，b为未知参数，其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

单选题

在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（　　）。

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正确答案：C

本题解析：

应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。

单选题

运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（　　）求取。

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正确答案：B

本题解析：

运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。

单选题

某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为l0%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（　　）万元。

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正确答案：A

本题解析：

根据公式

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选7

式中A=350万元，n=50－5=45年，i=10%；t=2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V=（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5=3752.33（万元）。

单选题

在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（　　）万元。

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正确答案：D

本题解析：

旧的房地价格=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧=3000＋4500×[1－（1－s）÷Nt]=3000＋4500×（1－1÷60×11）=6675（万元）

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