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2021年《房地产基本制度与政策(含相关知识)》点睛提分卷1

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单选题

2018年3月1日,甲房地产开发企业,开发建设住宅小区,2018年6月1日,甲企业将在建的1~3号楼抵押给乙银行,并办理了抵押登记,2018年12月1日,甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同,购买一套建筑面积90m2的住宅,单价为20000元/m2,并约定面积误差比为2%。房屋竣工后,实测面积为95m2。

乙银行委托丙估价机构进行抵押价值评估,关于抵押价值评估的表述错误的为( )。

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正确答案:D

本题解析:

本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年。P146。

单选题

2018年3月1日,甲房地产开发企业,开发建设住宅小区,2018年6月1日,甲企业将在建的1~3号楼抵押给乙银行,并办理了抵押登记,2018年12月1日,甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同,购买一套建筑面积90m2的住宅,单价为20000元/m2,并约定面积误差比为2%。房屋竣工后,实测面积为95m2。

若李某接受住房并办理不动产权证,则李某应缴纳的契约为( )元。

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正确答案:B

本题解析:

本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。契税的计税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。[90×(1+2%)]×20000×1.5%=27540(元)。P260。

单选题

某城市政府,因公共利益的需要,对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收,经调查,其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作,由甲房地产估价机构负责。被征收人李某,拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款,及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。

关于李某购买的普通商品住房,表述正确的为( )。

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正确答案:D

本题解析:

本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记;普通商品住房的建设项目资本金比例为20%;由于李某的新购房屋的房价款,包括征收补偿款外加20万元,故李某需要对20万元部分,缴纳契税。

单选题

某城市政府,因公共利益的需要,对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收,经调查,其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作,由甲房地产估价机构负责。被征收人李某,拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款,及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。

对于2000m2未经登记的房屋,正确的处理为( )。

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正确答案:A

本题解析:

本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准;对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P62~63。

单选题

2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2,出让合同约定容积率为4.5,建筑密度为30%。根据规划设计,该小区住宅楼层高度均一致,平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%,甲房地产开发企业目标利润率30%。

  2018年,某担保公司为甲房地产开发企业提供担保,按法定程序,公开发行期限为5年的债券,为新项目募集资金。

  直至2018年末,甲企业实现净利润70亿元,总资产1000亿元,资产负债率为56%。2019年初,李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同,合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅,并以该房为抵押申请了80万元的贷款。

直至2018年末,甲企业的所有者权益回报率为( )。

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正确答案:C

本题解析:

本题考查的是财务分析。所有者权益回报率=净利润/所有者权益总额=70/[1000×(1-56%)]=15.91%。P395。

单选题

2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2,出让合同约定容积率为4.5,建筑密度为30%。根据规划设计,该小区住宅楼层高度均一致,平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%,甲房地产开发企业目标利润率30%。

  2018年,某担保公司为甲房地产开发企业提供担保,按法定程序,公开发行期限为5年的债券,为新项目募集资金。

  直至2018年末,甲企业实现净利润70亿元,总资产1000亿元,资产负债率为56%。2019年初,李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同,合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅,并以该房为抵押申请了80万元的贷款。

假设住宅平均售价为10000元/m2,则根据项目经济分析的结果,该项目住宅建筑综合会计成本最高为( )。

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正确答案:A

本题解析:

本题考查的是成本理论。

经济利润=销售收入-会计成本-正常利润

经济利润+正常利润=销售收入-会计成本

销售收入=45000×10000=4.5亿元

正常利润=4.5×20%=0.9亿元

经济利润=4.5×(30%-20%)=0.45亿元

会计成本=4.5-0.9-0.45=3.15亿元

P200。

单选题

2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2,出让合同约定容积率为4.5,建筑密度为30%。根据规划设计,该小区住宅楼层高度均一致,平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%,甲房地产开发企业目标利润率30%。

  2018年,某担保公司为甲房地产开发企业提供担保,按法定程序,公开发行期限为5年的债券,为新项目募集资金。

  直至2018年末,甲企业实现净利润70亿元,总资产1000亿元,资产负债率为56%。2019年初,李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同,合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅,并以该房为抵押申请了80万元的贷款。

根据题干信息,该小区采用的建筑结构应为( )。

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正确答案:B

本题解析:

本题考查的是建筑分类。平均层数=(4.5×10000)/(30%×10000)=15(层)。P70。

单选题

2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2,出让合同约定容积率为4.5,建筑密度为30%。根据规划设计,该小区住宅楼层高度均一致,平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%,甲房地产开发企业目标利润率30%。

  2018年,某担保公司为甲房地产开发企业提供担保,按法定程序,公开发行期限为5年的债券,为新项目募集资金。

  直至2018年末,甲企业实现净利润70亿元,总资产1000亿元,资产负债率为56%。2019年初,李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同,合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅,并以该房为抵押申请了80万元的贷款。

该居住区的规模属于( )。

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正确答案:C

本题解析:

本题考查的是城市居住区规划。总户数=4.5×10000/90=500户。属于居住组团。P36。

单选题

王某购买二套改善住房,建筑面积为100m2。单价为13000元/m2。王某应缴纳契税( )元。

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正确答案:D

本题解析:

本题考查的是契税的优惠政策。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。100×13000×2%=26000(元)。P260。

单选题

在计算个人所得税应纳税所得额时,下列不属于转让住房过程中缴纳的税金是( )。

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正确答案:C

本题解析:

本题考查的是个人所得税。转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。P256。

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