甲公司是一家多元化经营的民营公司，投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响，公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价，有关资料如下：
（1）经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务，通常采取连锁经营模式。甲公司计划加盟某知名经济型酒店连锁品牌KJ连锁，由KJ连锁为拟开设的酒店提供品牌、销售、管理、培训等支持服务。加盟KJ连锁的一次加盟合约年限为8年，甲公司以加盟合约年限作为拟开设酒店的经营年限。加盟费用如下：
（2）甲公司计划采取租赁旧建筑物并对其进行改造的方式进行酒店经营。经过选址调查，拟租用一幢位于交通便利地段的旧办公楼，办公楼的建筑面积为4200平方米，每平方米每天的租金为1元，租赁期为8年，租金在每年年末支付。
（3）甲公司需按KJ连锁的统一要求对旧办公楼进行改造、装修，配备客房家具用品，预计支出600万元。根据税法规定，上述支出可按8年摊销，期末无残值。
（4）租用的旧办公楼能改造成120间客房，每间客房每天的平均价格预计为200元，客房的平均入住率预计为85%。
（5）经济型酒店的人工成本为固定成本。根据拟开设酒店的规模测算，预计每年人工成本支出105万元。
（6）已入住的客房需发生客房用品、洗涤费用、能源费用等支出，每间入住客房每天的上述成本支出预计为20元。除此之外，酒店每年预计发生固定付现成本30万元。
（7）经济型酒店需要按营业收入缴纳税金及附加，税率合计为营业收入的5.5%。
（8）根据拟开设经济型酒店的规模测算，经济型酒店需要的营运资本预计为50万元。
（9）甲公司拟采用2/3的资本结构（负债/权益）为经济型酒店项目筹资。在该目标资本结构下，税前债务成本为9%。由于酒店行业的风险与甲公司现有资产的平均风险有较大不同，甲公司拟采用KJ连锁的β值估计经济型酒店项目的系统风险。KJ连锁的β权益为1.75，资本结构（负债/权益）为1/1。已知当前市场的无风险报酬率为5%，权益市场的平均风险溢价为7%。甲公司与KJ连锁适用的公司所得税税率均为25%。
（10）由于经济型酒店改造需要的时间较短，改造时间可忽略不计。为简化计算，假设酒店的改造及装修支出均发生在年初（零时点），营业现金流量均发生在以后各年年末，垫支的营运资本在年初投入，在项目结束时收回。一年按365天计算。
要求：
（1）计算经济型酒店项目的初始（零时点）现金流量、每年的税后营业现金流入、税后付现成本、非付现成本抵税、现金净流量；
（2）计算评价经济型酒店项目使用的折现率；
（3）计算项目的净现值，判断项目是否可行并说明原因；
（4）计算每间客房每天的平均价格对净现值的敏感系数；
（5）回答敏感分析的局限性。
已知：（P/A，12%，7）＝4.5638，（P/F，12%，8）＝0.4039
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）原始投资额
＝120×3000＋100000＋6000000＋500000＝6960000（元）
初始（零时点）现金流量＝－6960000（元）
每年的税后营业现金流入
＝200×120×85%×365×（1－25%）＝5584500 （元）
每年的税后付现成本＝5584500×（5.5%＋6.5%）＋（1050000＋300000＋20×120×85%×365＋4200×365）×（1－25%）＝3390840（元）
每年的非付现成本抵税
＝（6000000/8＋120×3000/8）×25%＝198750（元）
第8年收回的资金＝100000＋500000＝600000（元）
特许经营保证金10万元，加盟时一次性支付，合约到期时一次性归还（无息）。营运资本预计为50万元。
第1～7年每年的现金净流量
＝5584500－3390840＋198750＝2392410（元）
第8年的现金净流量＝2392410＋600000＝2992410（元）
（2）β资产＝1.75/[1＋（1－25%）×1/1]＝1
项目β权益＝1×[1＋（1－25%）×2/3]＝1.5
权益资本成本＝5%＋1.5×7%＝15.5%
加权平均资本成本
＝15.5%×60%＋9%×（1－25%）×40%＝12%
即评价经济型酒店项目使用的折现率为12%。
（3）项目的净现值
＝2392410×（P/A，12%，7）＋2992410×（P/F，12%，8）－6960000
＝2392410×4.5638＋2992410×0.4039－6960000
＝5167115.16（元）
由于该项目净现值大于0，因此是可行的。
（4）假设每间客房每天的平均价格提高10%，即达到220元，则：
每年的税后营业现金流入
＝220×120×85%×365×（1－25%）＝6142950（元）
每年的税后付现成本
＝6142950×（5.5%＋6.5%）＋（1050000＋300000＋20×120×85%×365＋4200×365）×（1－25%）＝3457854（元）
每年的非付现成本抵税
＝（6000000/8＋120×3000/8）×25%＝198750（元）
第8年收回的资金＝100000＋500000＝600000（元）
第1～7年每年的现金净流量
＝6142950－3457854＋198750＝2883846（元）
第8年的现金净流量＝2883846＋600000＝3483846（元）
项目的净现值＝2883846×（P/A，12%，7）＋3483846×（P/F，12%，8）－6960000＝7608421.77（元）
净现值增长率＝（7608421.77－5167115.16）/5167115.16＝47.25%
每间客房每天的平均价格和对净现值的敏感系数＝47.25%/10%＝4.73
（5）敏感分析的局限性：首先，在进行敏感分析时，只允许一个变量发生变动，而假设其他变量保持不变，但在现实世界中这些变量通常是相互关联的，会一起发生变动，但是变动的幅度不同。其次，该分析方法每次测定一个变量变化对净现值的影响，可以提供一系列分析结果，但是没有给出每一个数值发生的可能性。
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