2019年3月1日，甲房地产公司（简称甲公司）与乙建筑公司（简称乙公司）签订一份建筑工程承包合同，约定由乙公司承建甲公司开发的商品房项目，工程价款5000万元，工期14个月，竣工验收后付款， 并约定乙建筑公司不享有建设工程价款优先受偿权。工程将要竣工时，甲公司资金短缺，乙公司遂以自有资金500万元支付部分建筑材料和人工费，工程如期完成。对于乙公司的 垫资，双方未作任何约定。2020年5月1日，工程竣工验收后，甲公司支付了3000万元工程款，剩余2000万元工程款及乙公司垫付的500万元尚未支付，导致乙公司 欠付建筑工人人工费未付。
2020年1月，甲公司取得商品房预售许可证。 2020年2月，甲公司为投资其他房地产项目，以该商品房作抵押，向丙银行借款2.5亿元，同时办理了抵押登记。该笔借款同时由甲公司的关联公司A公司提供保证。该借款到期后，甲公司因资金周转困难，未能全部偿还，尚欠丙银行借款本息2亿元。2020年2月15日， 丙银行将该债权转让给丁公司，并于次日通知甲公司和A公司。
2020年3月，甲公司将一套商品房以140万元的价格卖给吴某但未告知已抵押的事实，合同约定 1周内吴某先支付定金30万，1个月内支付50万，剩余部分通过办理按揭贷款的方式支付。合同约定交房时间为2020年12月31日前。合同签订后吴某按照合同约定的方式陆续支付了全部价款。 甲公司因未能清偿到期债务，2020年10月，乙公司就其2000万元的工程余款和500万元的垫资款、丁公司就甲公司尚未偿还的2亿元借款本息，均主张以商品房拍卖所得价款全额优先受偿。同时，丁公司还要求A公司承担保证责任。甲公司以已经和乙公司约定不得行使建设工程优先受偿权为由拒绝乙公司的请求；同时，A公司认为自己不应当承担责任，理由为：第一， 丙银行将债权转让给丁公司未经过自己同意；第二， 丁公司应当先拍卖甲公司的商品房。商品房拍卖所得价款为1.5亿元。
至此，吴某方知其所购商品房已被设定抵押的情况，因前述各种纠纷，甲公司未能按时交房， 吴某从2021年元旦开始，多次要求甲公司交房，直到2021年4月15日，甲公司仍然未能交房。吴某遂通知甲公司解除合同，要求甲公司 双倍返还定金60万，并另行赔偿自己因此遭受的损失35万元。
根据上述条件回答下面问题：
（1）乙公司的2000万元工程余款和500万元垫资能否从商品房拍卖所得价款中全额优先受偿？并说明理由。
（2）若乙公司和丁公司都享有优先受偿权，二者的顺位如何？并说明理由。
（3）丙银行将2亿元债权转让给丁公司是否生效？A公司是否继续承担保证责任？并说明理由。
（4）甲公司所欠丁公司的借款能否从商品房拍卖所得价款中优先受偿？并说明理由。
（5）A公司认为，丁公司应当先就甲公司的商品房行使抵押权的说法是否有法律依据？说明理由。
（6）吴某是否有权解除与甲公司的商品房买卖合同？吴某要求甲公司双倍返还定金60万并赔偿损失35万，是否能够得到法院支持？并说明理由。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）本题考核承包人的优先受偿权。乙公司的2000万元工程余款和500万元垫资能够从商品房拍卖价款中优先受偿。根据合同法律制度的规定，承包人的垫资，没有约定的，按照工程欠款处理。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
（2）本题考核承包人的优先受偿权。乙公司更优先。根据规定，工程款优先权优先于抵押权和其他债权。
（3）本题考核债权转让的条件。丙银行将2亿元债权转让给丁公司已经生效。根据合同法律制度规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中， 2020年2月15日，丙银行将该债权转让给丁公司，转让在丙银行和丁公司之间已经发生效力，于次日通知甲公司，转让对甲公司发生效力。合同法律制度还规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。因此，A公司应当继续承担保证责任。
（4）本题考核债权转让的效力。甲公司所欠丁公司的借款能够从商品房拍卖所得价款中优先受偿。根据物权法律制度的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。同时，根据合同法律制度规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案中，丙银行将债权转让给丁公司，丁公司取得抵押权，故应从拍卖款中优先得到清偿。
（5）本题考核共同担保下的保证责任。A公司的说法有法律依据。根据规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。
（6）本题考核商品房买卖合同中当事人可以行使解除权的情形和定金罚则。 第一，吴某有权解除与甲公司的商品房买卖合同。根据合同法律制度的规定，出卖人迟延交房，经催告后3个月仍未履行的，买受人可以要求解除合同。 第二，吴某要求双倍返还定金60万并赔偿损失35万元不能得到法院支持。根据规定， 首先，定金的数额不能超过主合同标的额的20%，本案中主合同标的额为140万，定金最高数额为28万元，超出的部分只能作为预付款处理，因此吴某只能要求双倍返还定金共56万元。 其次，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，甲公司违约给吴某造成的损失是35万元，双倍返还定金中有28万元已经弥补了28万元损失，吴某只能要求甲公司再另外赔偿损失7万元。
包含此试题的试卷
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