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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元;全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800元/m2。

  项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)

自有资金现金流量表(此表题中给出)

开发经营与管理,模拟考试,2021年《房地产开发经营与管理》模拟考试1

正确答案及解析

正确答案
解析

本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算

  1.设月租金为A元

  1)第1年:年初自有资金投入200万元

       年末销售收入400×8000=320(万元)

  2)第2年:年初自有资金投入400万元

       年末销售收入600×7800=468(万元)

       年末还本息:400×(1+10%×2)=480(万元)

  3)第3年:年末出租收入1000×12×A×60%=7200A

       年末运营成本为7200A×30%=2160A

       或者直接计算出第3年末的净经济收入:

       1000×12×A×60%×(1-30%)=5040A

  4)第4年:年末出租收入1000×12×A×70%=8400A

       年末运营成本为8400A×30%=2520A

       或者直接计算出第4年末的出租净收入:

       1000×12×70%×(1-30%)=5880A

  5)第5年:年末出租收入1000×12×A×80%=9600A

       年末运营成本为9600A×30%=2880A

       或者直接计算出第5年末的出租净收入:

       1000×12×80%×(1-30%)=6720A

  6)第6—50年:年末出租收入1000×12×A×90%=10800A

         年末运营成本为10800A×30%=3240A

         或者直接计算出第6年末的出租净收入:

         1000×12×90%×(1-30%)=7560A

自有资金现金流量表

开发经营与管理,模拟考试,2021年《房地产开发经营与管理》模拟考试1

开发经营与管理,模拟考试,2021年《房地产开发经营与管理》模拟考试1

 根据已知条件,开发商要求的目标收益率(自有资金收益率)为16%

  可以计算净现值指标

  净现值=0时,可求出最低租金水平

开发经营与管理,模拟考试,2021年《房地产开发经营与管理》模拟考试1

 【本题易错点说明】

  ■自有资金现金流量表中,现金流出项目,包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项;

  ■设月租金为A,计算年出租收入时必须乘以12;

  ■前两年现金流量均以万元为单位,以后年度注意也折算为万元,否则单位出错;

  ■在进行净现值计算时,第6-50年的净现金流套用A-P的公式,只能折算到第5年年末,不在0点位置,必须再套一个F-P公式。

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