某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元;全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800元/m2。
项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)
自有资金现金流量表(此表题中给出)
正确答案及解析
正确答案
解析
本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
1.设月租金为A元
1)第1年:年初自有资金投入200万元
年末销售收入400×8000=320(万元)
2)第2年:年初自有资金投入400万元
年末销售收入600×7800=468(万元)
年末还本息:400×(1+10%×2)=480(万元)
3)第3年:年末出租收入1000×12×A×60%=7200A
年末运营成本为7200A×30%=2160A
或者直接计算出第3年末的净经济收入:
1000×12×A×60%×(1-30%)=5040A
4)第4年:年末出租收入1000×12×A×70%=8400A
年末运营成本为8400A×30%=2520A
或者直接计算出第4年末的出租净收入:
1000×12×70%×(1-30%)=5880A
5)第5年:年末出租收入1000×12×A×80%=9600A
年末运营成本为9600A×30%=2880A
或者直接计算出第5年末的出租净收入:
1000×12×80%×(1-30%)=6720A
6)第6—50年:年末出租收入1000×12×A×90%=10800A
年末运营成本为10800A×30%=3240A
或者直接计算出第6年末的出租净收入:
1000×12×90%×(1-30%)=7560A
自有资金现金流量表
根据已知条件,开发商要求的目标收益率(自有资金收益率)为16%
可以计算净现值指标
净现值=0时,可求出最低租金水平
【本题易错点说明】
■自有资金现金流量表中,现金流出项目,包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项;
■设月租金为A,计算年出租收入时必须乘以12;
■前两年现金流量均以万元为单位,以后年度注意也折算为万元,否则单位出错;
■在进行净现值计算时,第6-50年的净现金流套用A-P的公式,只能折算到第5年年末,不在0点位置,必须再套一个F-P公式。
包含此试题的试卷
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
8.该办公楼的收益年限为( )年。
-
- A.30
- B.34
- C.36
- D.40
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9.该办公楼整体年收益为( )万元。
-
- A.159.12
- B.175.03
- C.187.24
- D.195.12
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10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
-
- A.689
- B.839.92
- C.1166.88
- D.1528.92
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房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
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- A.假设开发法
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