下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（ ）
- A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数.众数
- B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动
- C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
- D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同
- E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格
正确答案及解析
正确答案
解析
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
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某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：
（1）宗地现场调查草图，如图所示；
（2）与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米；
（3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；
（4）该宗地的容积率为1.0，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；
（5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%；
（6）该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有（ ）。
-
- A.委托方与另一公司共用该宗地土地使用权，未经对方同意
- B.委托方拟将该不动产出售但未发生
- C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同
- D.委托方将该不动产出租
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（3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；
（4）该宗地的容积率为1.0，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；
（5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%；
（6）该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
若不动产估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，（ ）万元银行可以接受。
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- A.25
- B.37
- C.45
- D.50
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（3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；
（4）该宗地的容积率为1.0，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；
（5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%；
（6）该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
该宗地当前的评估价格为（ ）元/平方米。
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- A.1000
- B.2500
- C.2945
- D.3120
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（3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；
（4）该宗地的容积率为1.0，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；
（5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%；
（6）该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（ ）元/平方米。
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- A.4769.8
- B.4503.1
- C.3911.6
- D.3770.8
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（5）该宗地不动产综合还原利率为10%，土地还原利率为8%；
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从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（ ）。
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- A.宗地两面临街
- B.土地开发程度为“七通一平”
- C.宗地为长方形
- D.地质状况良好
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