评估对象宗地A的具体资料如下：
⑴评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。
⑵评估对象基本情况：
宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。
⑶宗地开发情况：
不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。
⑷市场调研情况：
评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。
评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元（扣除维修等费用后的租价），以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。
“建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。
【要求】
根据给出的资料，运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值；
(1)写出评估思路或技术路线；
(2)写出评估步骤和评估结果；
(3)对评估结论作出必要的说明。
正确答案及解析
正确答案
解析
⑴评估技术路线
①比较宗地开发方案；
②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。
⑵比较开发方案
①计算开发住宅的地价
卖楼价＝2000×4×4000＝32000000（元）
注意：卖楼价的计算没有扣除销售。
建筑费＝2000×4×1800＝14400000（元）
专业费用＝14400000×10%＝1440000（元）
利息＝地价×[（1＋6%）^2－1]＋（14400000＋1440000）×[（1＋6%）^1－1]
＝0.1236×地价＋15840000×0.06
＝0.1236地价＋950400
利润＝（地价＋14400000＋1440000）×15%
＝0.15地价＋2376000
销售税费＝32000000×3%＝960000（元）
建设中的税费＝32000000×4%＝1280000（元）
地价＝ 32000000－14400000－1440000－0.1236地价－950400－0.15地价－2376000－960000－1280000
1.2736地价＝10593600
地价＝ 8317839
②计算开发公寓的地价
建成后第一年净租金＝2000×4×350×0.9×（1－5%）＝2394000（元）
净租金计算已经扣除了出租过程中的税款，以便后续计算出出租实现的房屋价值
总租金净收入（出租实现的楼价）
＝2394000/（8%－2%）×{1－[（1＋2%）/（1＋8%）] 68}
＝39900000×（1－0.0205）
＝39900000×0.9795
＝39082050（元）
建筑费＝2000×4×2000＝16000000（元）
专业费用＝16000000×10%＝1600000（元）
利息＝地价×[（1＋6%） 2－1]＋（16000000＋1600000）×[（1＋6%） 1－1]
＝0.1236×地价＋17600000×0.06
＝0.1236地价＋1056000
利润＝（地价＋16000000＋1600000）×15%
＝0.15地价＋2640000
建设中的税费＝39082050×4%＝1563282（元）
地价＝39082050－16000000－1600000－0.1236地价－1056000－0.15地价－2640000－1563282
1.2736地价＝ 16 222 768
地价＝ 12 737 726.13（元）
(3)评估结论及其说明
评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于12 737 726.13元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。
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