被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）收益年限＝40（法定最高年限）-2-2＝36年（有租约期限是3年，无租约期限是33年）
（2）现有合同是否应该违约
目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为
2009年：[150*（1＋1%）-（110＋20）]*1000＝21500元
2010年：[（150*（1＋1%）2-（110＋30）]*1000＝13015元
2011年：[（150*（1＋1%）3-（110＋40）]*1000＝4545.15元
这些违约多获得的收益现值之和为
21500*（1＋10%）-1＋13015*（1＋10%）-2＋4545.15*（1＋10%）-3＝34100元
违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值
基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值＝（110＋10＋10）*1000/（1＋10%）＋140*1000/（1＋10%）2＋150*1000/（1＋10%）3＝346581.52（元）
（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为
客观收益年限＝40-2-5＝33年
基准日三年后未来年租金收益＝150*（1＋1%）3*1000＝154545.15（元）
收益现值＝154545.15*【[1-1/（1＋10%）33]/10%】/（1＋10%）3＝1111126.49（元）
（5）最佳转让价值＝346581.52＋1111126.49＝1457708.01（元）
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