某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中，每年可收取净租金 80 万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元，该类不动产的报酬率为 10%。
＜1> 、请计算该旧办公楼的价值。
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正确答案
解析
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乙公司属汽车制造行业，主要从事汽车的生产制造，为非上市公司。甲公司拟转让所持乙公司25%的股权，委托资产评估机构对拟转让股权价值进行评估。评估基准日为2017年12月31日。截至评估基准日乙公司资产总额360000万元，净资产125000万元，2017年度营业收入280000万元，净利润16800万元。资产评估专业人员选择上市公司比较法对乙公司拟转让的25%股权价值进行评估。初步筛选出在资产规模、业务收入规模比较接近的同行业5家公司，相关数据见下表。
表1 初步筛选5家公司数据
根据乙公司所在行业特点，经分析选择P/E作为价值比率。5家公司在盈利能力、成长能力、营运能力指标方面与乙公司存在一定差异。各项指标均以乙公司为标准分100分进行对比调整，低于乙公司相应指标的调整系数小于100，高于乙公司相应指标的则调整系数大于100。经指标差异对比得出下表。
表2 5家公司价值比率调整指标评分汇总表
根据相关研究，被评估企业所在行业缺乏流动性折扣为33%，控制权溢价率为18%。
（1）根据营业收入、资产总额，选择与乙公司差异最小的3家可比公司，并简要说明理由。
（2）分别计算3家可比公司的价值比率P/E。
（3）根据3家可比公司盈利能力、成长能力、营运能力指标得分，分别计算对应的调整系数。
（4）分别计算3家可比公司调整后P/E。
（5）按照3家可比公司等权重方式，计算乙公司P/E。
（6）根据乙公司对应财务数据和折扣因素，计算乙公司25%股权价值。
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甲企业预计未来4年的预期股权自由现金流量为100万、150万、200万、200万，从第5年起股权自由现金流量将在第4年的水平以3%的增长率保持增长，假设权益回报率为10%，平均资本报酬率为12%。
＜1>、计算甲企业的股权价值。
＜2>、企业价值评估的对象通常包括哪几种；
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“食飘香”食品厂是一家主营副食的企业，2018年发生具体事项如下：
（1）“食飘香”食品厂将自己注册的“食飘香”食品的注册商标使用权通过许可使用合同转让给甲公司使用，使用期限为5年。双方约定甲公司每年按使用该商标新增利润的25%支付给“食飘香”食品厂作为商标使用费。具体评估资料如下：
①预测使用期限内新增利润总额取决于每箱食品可新增利润和预计生产箱数。根据评估专家预测：预计每箱食品新增利润20元，第一年生产20万箱，第二年将生产30万箱，第三年将生产40万箱，第四年将生产50万箱，第五年将生产55万箱。
②分成率：按许可合同确定的新增利润的25%分成。
③假设确定折现率为14%。
（2）“食飘香”食品厂拟购买一项专利技术，预测购入该专利技术后每年收益额为300万元，食品厂净资产总额为850万元，该厂所在行业的平均收益率为20%。
＜1>、根据资料（1）确定每年的新增利润。
＜2>、评估“食飘香”注册商标的使用权价值。
＜3>、计算食品厂购买的专利技术带来的增量收益。
＜4>、简要说明增量收益法的操作步骤。
＜5>、增量收益法的主要适用范围有哪些
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下列各项融资行为中，产生的成本是债务资本成本的有（ ）。
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- A.发行债券
- B.向银行借款
- C.融资租赁
- D.发行股票
- E.使用留存收益
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在进行无形资产清查核实时，需要查验的资料包括（ ）。
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- A.筹资情况资料
- B.权属证明资料
- C.生产经营资料
- D.无形资产发明创造人员的身份
- E.相关账、表和原始凭证等
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