评估对象位于某市某区，建成于2015年，用途为商业出租，总楼层为地上2层，地下1层，总建筑面积为地上4210.6平方米，地下1980.88平方米。建筑物四至为：东至永安路，北至318国道，西侧为基督教会，南侧为永清大街。已实现“六通”。在本次实际评估中，根据评估对象的实际租约情况，在租约期限内按租约进行收益法测算，租约到期后评估对象将被转售。评估基准日为2018年12月31日，当日的安全利率为2%。
资料一：该建筑物目前时点是出租状态，租赁合同期限为5年，约定的每年的租金为：
2022年12月31日租约到期后，评估对象将被转售，本次转售成本不予考虑，预计转售价格为20000元/平方米。
资料二：根据目前不动产租赁市场的成本因素进行分析，主要包括运营费用、税金。运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用，税金包括增值税、城市维护建设税等。其中管理费为房地产出租年租金收入的1.2%。维修费按房屋重置价的1.5%计算，保险费为房屋重置价的0.3%。税金为年租金收入的10%（此税金包括所有应缴纳的税费）。
资料三：评估对象主体结构为钢混结构，参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准，结合评估人员实地踏勘调查，确定评估对象的重置价格为2310元/平方米。
资料四：考虑当前不动产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素，结合对评估对象所在区域不动产市场的调查了解，当前不动产政策变化较快，不动产投资存在一定的风险，本次评估风险调整值为5%。
要求：
（1）简述运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件。
（2）计算自评估基准日至租约结束各年的净收益。（计算结果以万元表示）
（3）按照安全利率加风险调整值法计算不动产适用的报酬率。
（4）计算评估对象的评估值。（计算结果以万元表示）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：
①不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；
②收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，可用货币来衡量；
③不动产预期获利年限可以预测。
（2）①2019年1月1日至2019年12月31日，租金收入＝520万元，
运营费用＝520×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝83.98（万元）
净收益＝520－83.98＝436.02（万元）
②2020年1月1日至2020年12月31日，租金收入＝530万元，
运营费用＝530×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝85.10（万元）
净收益＝530－85.10＝444.9（万元）
③2021年1月1日至2021年12月31日，租金收入＝550万元，
运营费用＝550×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝87.34（万元）
净收益＝550－87.34＝462.66（万元）
④2022年1月1日至2022年12月31日，租金收入＝560万元，
运营费用＝560×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）÷10000＝88.46（万元）
净收益＝560－88.46＝471.54（万元）
（3）报酬率按照安全利率加风险调整值法确定，根据题目中给出的条件，报酬率＝安全利率＋风险调整
值＝2%＋5%＝7%。
（4）租金收益的价值
V
1＝436.02/（1＋7%）＋444.9/[（1＋7%）^2]＋462.66/[（1＋7%）^3]＋471.54/[（1＋7%）^4]＝1533.
49（万元）
转售收益的价值V 2＝[2×（4210.6＋1980.88）]/[（1＋7%）^4]＝9446.90（万元）
评估对象的评估值V 3
＝租金收益的价值V 1＋转售收益的价值V 2
＝1533.49＋9446.90＝10980.39（万元）
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