某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。
正确答案及解析
正确答案
解析
该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
（1） 商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=500×90%×240×（1-20%）×12=103.68（万元）
租赁期限外年净收益=500×90%×360×（1-20%）×12=155.52（万元）
V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/[10%×（1+10%）3]×【1-1/（1+10%）40-4-3】=1375.97（万元）
（2） 商店二层价格的测算：
年净收益=500×90%×300×（1-20%）×12=129.6（万元）
V=129.6/10%×【1-1/（1+10%）40-4】=1254.0755（万元）
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）
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