某房地产开发商于2006年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，见表2-37，并拟以成本法评估项目竣工日2009年12月31日该房地产的市场价值。
表2-37 资料与参数表
评估测算如下（节选）：
1．土地年期修正系数K
K＝[1－1/（1＋5%）67]/[1－1/（1＋5%）70]＝0.9946
2．土地取得成本
10000×1600×0.9946＝15913600（元）。
3．开发成本
（1）12000×1000＝12000000（元）；
（2）12000000×6%＝720000（元）；
（3）上缴市政配套建设费等：12000×300×（1－30%）＝2520000（元）；
（4）开发成本小计：12000000＋720000＋2520000＝15240000（元）。
4．管理费用
12000×30＝360000（元）
5．投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
15913600×[（1＋6%）－1]＋（15240000＋360000）×[（1＋6%）0.5－1]＝1415999（元）
6．开发利润
7．销售税费
（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）＝39160319×（5.5%＋2.5%）＝3132826（元）
8．评估价值
总价值＝（39160319＋3132826）×（1＋4%）＝42293145×（1＋4%）≈43984871（元）；
单位价值＝43984871÷12000≈3665（元/m2）。
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：上述估价报告的错误及改正具体如下：
（1）错误：土地取得成本＝10000×1600×0.9946＝15913600（元）错误。
改为：土地取得成本＝10000×1600×0.9946×1.04＝16550144（元）。
（2）错误：市政配套建设费等：12000×300×（1－30%）＝2520000（元）错误。
改为：市政配套设施费＝12000×300＝3600000（元）。
（3）错误：销售税费＝（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）＝39160319×（5.5%＋2.5%）＝3132826（元）错误。
改为：销售税费＝（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）÷[1＋（5.5%＋2.5%）]≈2900765（元）。
（4）错误：总价值＝（39160319＋3132826）×（1＋4%）＝42293145×（1＋4%）≈43984871（元）；单位价值＝43984871÷12000≈3665（元/m2）错误。
改为：总价值＝15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720＋3132826＝39160319＋3132826＝42293145（元）；
单位价值＝42293145÷12000＝3524.4（元/m2）。
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