H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。
（1）土地价格估算
根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。
则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。
（2）建筑物价格计算
按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。
该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。
开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。
钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。
建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。
（3）估价结果确定
166.3＋568.2＝734.5（万元）
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：上述估价报告片段中的错误及改正具体如下：
（1）错误：土地价格1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）错误。
改为：土地价格＝1200×2310＝2772000（元）＝277.2（万元）。
（2）错误：建筑物价格包含了利息和利润。
改为：建筑物重置价格为2175元/m2，不应再加上利息和利润。
（3）错误：计算成新率依据的公式为定率折旧法公式错误。
改为：计算成新率依据的公式为直线折旧法（或称定额折旧法）。
（4）错误：成新率＝[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%错误。
改为：成新率＝[1－（1－2%）×5/39]×100%＝87.4%。
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