估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344.25（万元）
二、测算报酬率
测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]，采用试算法推算报酬率。具体如表2-35所示。
表2-35 可比实例报酬率表
注：上表计算结果无误。
报酬率＝（9.994%＋7.909%＋8.092%＋8.005%）÷4＝8.500%，取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼总价值＝344.25÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）50]÷（1＋12%）＝3981.45÷（1＋12%）＝3554.87（万元）
四、装修改造费用总额
装修改造费用＝1000×6000÷（1＋8.5%）0.5＝576.02（万元）
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费＝3981.45×7%÷（1＋12%）＝248.84（万元）
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%
七、计算估价对象在价值时点的市场价格
估价对象的市场价格总价V＝3554.87－248.84－576.02－0.03V
V＝2650.50万元
单价＝2650.50÷6000＝4417.50元/m2
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：上述房地产估价报告片段的错误之处、修改和理由具体如下：
（1）错误：净收益测算错误。
改为：应采用估价对象的可出租面积比例87%，则可知：
净收益＝1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）＝352.35（万元）
（2）错误：报酬率测算错误。
改为：测算报酬率，案例A与估价对象差异较大，应剔除，报酬率＝（7.909%＋8.092%＋8.005%）/3＝8.002%。
理由：可比实例应与估价对象相似，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。与估价对象差异较大的实例，可比性差，不应选为可比实例，应剔除。
（3）错误：装修改造后的办公楼价值测算错误。
改为：收益年限应为49年，装修改造后的办公楼价值＝344.25÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝3549.67（万元）；或：装修改造后的办公楼价值＝352.35÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝3633.19（万元）。
理由：收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间。本案例，估价对象可以获得的未来收益，应为改造成办公楼后的租金收益，在办公楼改造完成后，才可以获取，因此收益年限应该是土地使用权年限50年减去改建期1年，为49年。
（4）错误：装修改造费用的计算错误。
改为：折现率应为12%，装修改造费用＝1000×6000÷（1＋12%）0.5＝566.95（万元）。
理由：假设费用在装修改造期间均匀投入，则装修改造费用的计算公式为：
装修改造费用＝装修改造费单价×总面积÷（1＋折现率）装修改造期限/2
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