题目详情

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。

  请问:

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

正确答案及解析

正确答案
解析

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格的错误有:

  (1)应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用。或不应采用实际支出时的各项成本费用。

  (2)应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。或不应计息至价值时点。

  (3)利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。或利润不应是开发商期望利润。

2.还应考虑的因素有:将重置价格减去折旧。其主要原因包括:

  (1)可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

  (2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

  (3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

你可能感兴趣的试题

多选题

按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括( )。

  • A.账面价值
  • B.市场价值
  • C.可变现净值
  • D.使用价值
  • E.谨慎价值
查看答案
多选题

下列房地产中,通常是用比较法估价的是( )。

  • A.标准厂房
  • B.行政办公室
  • C.写字楼
  • D.房地产开发用地
  • E.在建工地
查看答案
单选题

采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为( )。

  • A.可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格
  • B.可比实例在成交日期的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格
  • C.可比实例在成交日期的价格+市场状况调整数额=可比实例在估价时点的价格
  • D.可比实例在成交日期的价格-市场状况调整数额=可比实例在估价时点的价格
查看答案
单选题

某类房地产2006~2010年的价格见表9-2,根据平均发展速度法,预测该类房地产2011年的价格为( )元/m2。

表9-2 某类房地产2006~2010年的价格

估价原理与方法,点睛提分卷,2022年房地产估价师《估价原理与方法》点睛提分卷2

  • A.10300
  • B.10400
  • C.11165
  • D.11265
查看答案
单选题

关于房地产抵押,下列说法正确的是( )。

  • A.房地产抵押只有初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价
  • B.处置抵押房地产估价,即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的,为其提供相关价值参考依据
  • C.房地产抵押后,所担保债权的余额部分大于该房地产的价值,可以再次抵押
  • D.抵押权不可以转让
查看答案

相关题库更多 +