某商务写字楼建筑面积11000m2，占地面积3000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计。当地正常月租金为90元/（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
（1）有效毛收入＝11000×90×90%×12＝10692000（元）
（2）总费用＝8000×90×12×20%＝1728000（元）
（3）写字楼经营净收益＝10692000－1728000＝8964000（元）
（4）写字楼用地净收益＝3000×8000×6%÷[1－（1＋6%）－36]＝1641476（元）
（5）建筑物净收益＝8964000－1641476＝7322524（元）
（6）建筑物价值＝7322524÷6%×[1－（1＋6%）－36]＝107062529（元）
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：上述题目中的错误、改正具体如下：
（1）错误：有效毛收入＝11000×90×90%×12＝10692000（元）。
改为：有效毛收入8000×90×90%×12＝7776000（元）。
（2）总费用＝8000×90×12×20%＝1728000（元）。
改为：总费用＝8000×90×12×90%×20%＝1555200（元）。
（3）错误：写字楼用地净收益＝3000×8000×6%/[1－（1＋6%）－36]＝1641476（元），该式中，用地价值未作年限修正。
改为：用地净收益＝8000×3000×[1－（1＋6%）－36]/[1－（1＋6%）－40]×6%/[1－（1＋6%）－36]＝1595077（元）。
（4）错误：建筑物价值＝7322524/6%×[1－（1＋6%）－36]＝107062529（元），该式计算用的是土地报酬率，应该适用建筑物报酬率。
改为：建筑物价值＝（7776000－1555200－1595077）/10%×[1－（1＋10%）－36]＝44760846（元）。
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