甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积为2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积为40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均为每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限为30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。
1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800（万元）；
酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－60%）＝10220000（元）＝1022（万元）；
酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000元＝24（万元）；
酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）；
酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）；
酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1－1÷（1＋10%）30]＝6007（万元）；
酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元）；
该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元）。
正确答案及解析
正确答案
解析
本题考查的是房地产估价报告示例。
1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；
2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求；
3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；
4.结果报告中估价结果缺少单价；
5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
6.结果报告缺少风险提示；
7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；
11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
13.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
14.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。
15.估价报告缺少附件。
你可能感兴趣的试题
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
-
- A.账面价值
- B.市场价值
- C.可变现净值
- D.使用价值
- E.谨慎价值
- 查看答案
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
-
- A.标准厂房
- B.行政办公室
- C.写字楼
- D.房地产开发用地
- E.在建工地
- 查看答案
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
-
- A.可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格
- B.可比实例在成交日期的价格÷市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格
- C.可比实例在成交日期的价格＋市场状况调整数额＝可比实例在估价时点的价格
- D.可比实例在成交日期的价格－市场状况调整数额＝可比实例在估价时点的价格
- 查看答案
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
-
- A.10300
- B.10400
- C.11165
- D.11265
- 查看答案
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
-
- A.房地产抵押只有初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价
- B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
- C.房地产抵押后，所担保债权的余额部分大于该房地产的价值，可以再次抵押
- D.抵押权不可以转让
- 查看答案