某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入＝2000×100×12×80%＋200×200×365×80%＝13600000（元）。
2．总费用＝200×200×365×40%＝5840000（元）。
3．酒店总净收益＝有效毛收入－总费用＝13600000－5840000＝7760000（元）。
4．酒店土地净收益＝10000×3000×8%＝2400000（元）。
5．酒店建筑物净收益＝7760000－2400000＝5360000（元）。
6．酒店建筑物价值＝5360000/8%×[1－1/（1＋8%）37]＝63114957（元）。
该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：上述估价报告中的错误及改正具体如下：
（1）错误：有效毛收入计算有错。
改为：有效毛收入＝1500×100×12×80%＋200×200×365×80%＝13120000（元）。
（2）错误：总费用计算有错。
改为：总费用＝200×200×365×80%×40%＝4672000（元）。
（3）错误：酒店土地净收益计算有错。
改为：酒店建筑物价值＝10000×3000×80%÷[1－1/（1＋8%）37]＝25477321（元）。
（4）错误：酒店建筑物价值计算用土地资本化率为8%有错。
改为：应选用建筑物资本化率10%。
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