对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见表2-36),并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表2-36 估价对象相关资料
估价测算如下(节选):
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2%=1000000(元)
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)
3.年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
(四)估价结果
估价结果=10650686/5%×[1-1/(1+5%)50]=194438130(元)(取整)
正确答案及解析
正确答案
解析
答案:上述估价报告中的错误及改正具体如下:
(1)错误:年有效毛收入计算错误,物业管理费不应计算。
改为:22000×50×12×(1-10%)=11880000(元)。
(2)错误:年管理费用计算错误,不应计入管理用房租金损失。
改为:年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400(元)。
(3)错误:年运营费用中未计算房产税。
改为:房产税:有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600(元)。
若中间计算过程增加:
年费用合计:年运营费用=1000000+356400+725274+1425600=3507274(元)。
年净收益:(一)项、(二)项=11880000-3507274=8372726(元)。
(4)错误:估价结果计算时收益年限取值错误。
改为:45年。则估计结果=8372726/5%×[1-1/(1+5%)45]=148817417(元)(取整)。
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