某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）该项目的净现金流量表可得：
①第1～5年的月租金为：70元/m2；
②可出租面积为10000m2；
③出租率：70%；
④年租金收入：70×10000×70%×12＝588（万元）；
⑤经营成本：588×35%＝205.8（万元）；
⑥净租金收入：588－205.8＝382.2（万元）；
⑦第6～10年的月租金为：80元/m2；
⑧可出租面积为10000m2；
⑨出租率：75%；
⑩年租金收入：80×10000×75%×12＝720（万元）；
?经营成本：720×35%＝252（万元）；
?净租金收入：720－252＝468（万元）。
则该项目整个净现金流量如表6-14所示：
表6-14 净现金流量表
（2）求财务净现值FNPV
（3）求财务内部收益率FIRR：
①设i1＝20%，代入公式解得：NPV1＝13.15（万元）。
②再设i2＝21%，代入公式解得：NPV2＝－55.46（万元）。
③求财务内部收益率：
FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝20%＋1%×13.15/（13.15＋55.46）＝20.19%。
（4）该项目财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19%＞投资者目标收益率18%，所以该投资项目在经济上是可行的。
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