2014年12月，张花与安家乐业公司签订《商品房预订单》一份，约定张花预订安家乐业公司商品房一套，25000形平方米；将来签订商品房买卖合同时，每平方米单价不变。后因国家政策调整，新建房屋均应采用钢混结构；这使安家乐业公司的建筑成本大大增加，若再按照《商品房预订单》中约定的价格签订商品房预售合同，则对安家乐业公司明显不利。后因双方没能就商品房每平方米单价问题达成一致意见，商品房买卖合同未能签订。关于本案，下列选项正确的是?（ ）
正确答案及解析
正确答案
解析
本题考查预约合同的认定、商品房预约合同性质的转变、情事（势）变更、违反预约的违约责任。
（1）根据《买卖合同解释》第2条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等协议，约定在将来一定期限内订立买卖合同的，该协议为预约合同。在民法理论中，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于对将来签订本约合同的相关事项进行提前规划，其主要意义在于督促当事人订立本约。本案中，张花与安家乐业公司签订《商品房预订单》符合前述预约合同的特征，在性质上为预约合同。因此，A选项正确。
（2）《商品房买卖合同解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）．解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。据此可知，将有关商品房的预约合同认定为商品房买卖合同应同时具备两个条件：第一，该预约合同具备商品房买卖合同的主要内容；第二，出卖人已经按约定收受购房款。本案中，若仅仅《商品房预订单》具备了商品房买卖合同的主要内容，而安家乐业公司并未收受张花的购房款。则该约定单尚不能被认定为商品房买卖合同。因此，B选项错误。
（3）《合同法解释二》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。在民法理论中，把本条规定称之为情事（势）变更，这种变更通常表现为物价飞涨、汇率大幅度变化、国家政策调整。本案中，因国家政策调整，导致安家乐业公司的建筑成本大大增加，再按照《商品房预订单》约定的价格签订商品房预售合同对安家乐业公司明显不公平，故安家乐业公司有权请求人民法院变更或解除《商品房预订单》。因此，C选项正确。
（4）根据《买卖合同解释》第2条之规定：一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此可知，违反预约合同的一方应承担违约责任，但该违约责任不能包括继续履行，因为在合同订立的过程中应遵循“缔约自由原则”；换句话说，即非违约方有权要求对方承担违约责任，但无权强制对方继续履行订立本约的义务。因此，D选项错误。综上所述，本题选AC。
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