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某市某化工厂于2006年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为21000m2，用途为工业，使用年限45年，未办理土地登记。2008年9月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于2008年9月20日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人王某代理土地登记申请手续。

问题：

1.土地登记代理人王某需要与该化工厂明确哪些方面的事项？

2.根据《土地登记办法》的规定，土地登记代理人王某需要收集哪些权属来源资料？

3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点有哪些？

4.土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容?

5.简述王某跟与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序应该如何？

正确答案及解析

正确答案

解析

1.土地登记代理人王某需要与该化工厂明确下列事项：（1）代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。（2）了解现有的权属来源资料。如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。 2.根据《土地登记办法》的规定，土地登记代理人王某需收集的权属来源资料包括：（1）县级以上人民政府建设用地批准书；（2）国有土地使用权出让合同；（3）全部土地出让金支付凭证；（4）有关税费支付凭证等。此外，还需要准备的其他文字材料有： ①化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明； ②土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。 3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括：（1）对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。（2）对出让合同的核实。国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。（3）对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。（4）对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。 4.土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意的事项有：（1）土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与该化工厂的营业执照名称保持一致；（2）申请登记类型为出让国有土地使用权设定登记；（3）土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地；（4）土地面积要与相关批准文件一致；（5）土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途；（6）申请登记的依据要齐全；（7）使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过50年。 5.王某与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序为：（1）接受委托接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有被动接受和主动争取两种途径。（2）签订土地登记代理委托书、代理合同为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人(该化工厂)应与土地登记代理人(王某)所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。（3）收集查询土地登记相关信息与资料在接受土地登记代理委托后，王某根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。（4）开展具体业务收集、整理相关资料后，王某进入具体实际操作阶段。（5）提交成果土地登记代理机构和王某按照该化工厂的要求完成委托事项后，王某应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。