《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
请分析：
（1）哪些行为属于该条第1款所称的“处分该不动产”行为？
（2）哪些情形应当认定为该条第2款所称的“债权消灭”的情形？
正确答案及解析
正确答案
解析
【分析】本题考查的虽然为预告登记制度，但实际上借助本法条考查到物权、债权的相关知识，难度较大，不能直接从考试分析中找到答案，需要考生自己理解总结，对考生民法整体掌握程度有较高要求。考生对于“处分”“债权消灭”等一般概念要有所理解，同时要对最新出台的司法解释较为熟悉。
（1）处分行为是指直接使某种权利发生、变更或消灭的民事法律行为。该条第1款所称的“处分该不动产”行为具体包括：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的。
（2）债的消灭，又称为债的终止，是指债的关系当事人双方间的权利义务于客观上已不复存在。其原因通常包括：清偿、抵销、提存、双方协议、免除债务、解除合同、债务更新、混同等。该条所述为预告登记的不动产债权。依据《物权法司法解释（一）》第5条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《物权法》第20条第2款所称的“债权消灭”。
