某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。
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（1）计算等比序列现值系数的公式为：
因为i＝15%，s＝5%，且i≠s，所以：
因为FNPV＝256.42＞0，则该项目投资可行。
（2）计算FIRR并判断项目投资的可行性：
当i1＝17%时，NPV1＝71.23万元；当i2＝18%时，NPV2＝－7.63万元。
根据插值法求得内部收益率为：
FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝17%＋1%×71.23/（71.23＋7.63）＝17.90%。
因为FIRR＝17.90%＞15%，则该项目投资可行。
（3）计算实际收益率：已知Ra＝17.90%，Rd＝4%，根据公式（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd），则（1＋17.90%）＝（1＋Rr）（1＋4%），解得实际收益率Rr＝13.37%。
某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
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这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。
由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。
（1）甲方案的费用现值：
（2）乙方案的费用现值：
（3）甲、乙方案的等额年费用分别为：
由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。
某酒店从2008年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2015年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2018年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证，以该房地产向银行抵押贷款。
请问：
1.简述评估该酒店的技术路线。
2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些？
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1.通过实地考察和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，因此，选用收益法作为本次估价的基本方法。同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。
2.：大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以未来收益较大的不确定性、土地使用年限等也是应考虑的因素。确定该酒店的评估价值时还应考虑以下因素：
（1）交通条件。这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。
（2）周围环境。周围环境和交通条件之间往往起着相反的作用，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，旅客会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。
（3）设备设施和用具。除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。
（4）经营管理。旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2；从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12666＋12309＋11694＋11460）×2360＝113584440（元）。
请问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
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答案：（1）如此确定的最终结果不正确。
（2）估价结果是指通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。估价结果受到估价对象、估价目的等要素的影响。估价对象的用途不同，估价结果不同。本题中，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告 一、估价委托人
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象概况
估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构：框架。
建筑装修情况：（略）。
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
表1-23 修正计算表
一层比准价格为：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；
二层比准价格为：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；
第一、二层价值为：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年纯收益；R为报酬率；n为尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入＝104×400×365＝15184000（元）。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）
酒店第20层价值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。
（四）估价对象的总价值
157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%＝208521050（元）。
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
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答案：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）估价对象缺少房地产权属状况描述；
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。
（2）缺少价值定义；
理由：房地产估计报告中应说明估价的价值类型和估价价值即价值定义。
（3）酒店大堂采用市场比较法不当；
（4）结果报告中与技术报告的建筑面积不吻合；
（5）酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误；
（6）第2层估价交易案例一综合修正超过30%；
（7）第2层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法；
理由：第二层出租给某公司经营酒楼，是收益性物业。具有现实收益性或潜在收益性的房地产，均属于广义的收益性物业，均可使用收益法作为估价方法，特别是在相邻路段同类型或相近类型收益性房地产数量众多的区域。
（8）第10～13层尚可使用年限，应为土地使用权剩余年限，即为29年；所以10～13层的价值为V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）29]＝93186080.28（元）；
理由：根据国家相关法律法规，按照孰短原则，确定房地产收益期限为建筑物耐用年限与土地使用权剩余年限的最小值。
（9）第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平；
（10）对酒店大堂的估价有重复计算；
（11）第10～13层估价求收益时未考虑入住率；
（12）确定报酬率时安全利率选用不当；
（13）第20层估价时年净收益求取方法错误；
（14）第20层估价时未考虑5年以后的收益；
（15）总价不应再扣除折旧；
（16）缺少估价作业日期；
（17）缺少确定估价结果的理由；
（18）第20层的资本化率应与第10～13层有所不同；
（19）应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响；
理由：抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某购买的银行理财产品不能归结为银行中间业务类型中的（ ）。
- A 担保型中间业务
- B 管理型中间业务
- C 衍生金融工具业务
- D 融资型中间业务
- 参考答案：B
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按照商业银行中间业务的功能和形式分类，可以分为结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务以及其他中间业务等六类。其中：①担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。②管理型中间业务是指由商业银行接受客户委托、利用自身经营管理上的职能优势，为客户提供各种服务的有关业务。③衍生金融工具业务是指商业银行从事涉及衍生金融工具各种交易的有关义务。④融资型中间业务是指商业银行向客户提供传统信贷以外的其他融资服务的有关业务。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某获得的超额利润为（ ）万元。
- A 20
- B 70
- C 72
- D 102
- 参考答案：B
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参考解析：
当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。则胡某获得的超额利润＝240－170＝70（万元）。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司上半年应收账款周转天数为（ ）。
- A 4
- B 5
- C 73
- D 82
- 参考答案：B
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参考解析：
应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为365天）除应收账款周转率。其计算公式为：
应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款
平均应收账款＝（期初应收账款余额＋期末应收账款余额）/2
应收账款周转天数＝365/应收账款周转率
则甲公司上半年应收账款周转天数为：365÷{28000÷[（300＋460）÷2]}≈5（天）。
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿（ ）万元。
- A 70
- B 60
- C 40
- D 30
- 参考答案：B
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参考解析：
《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”。本题中，对于拍卖抵押房地产净价款中的属于新增房屋价值的20万元，甲无权优先受偿。甲对20万元之外的60万元净价款有优先受偿权。
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（ ）万元。
- A 70
- B 60
- C 40
- D 30
- 参考答案：A
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《城市房地产管理法》第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”因此，甲能优先受偿的金额＝100－10－20＝70（万元）。
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（ ）分别受偿。
- A 所欠债务的总额比例
- B 所欠债务的先后顺序
- C 尚欠债务的比例
- D 债权人索债的急缓程度
- 参考答案：B
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《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上的债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：①抵押合同以等级生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条①项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿，故选择B项。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。
拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。
- A 施工单位工程款
- B 银行贷款
- C 第三方欠款
- D 拍卖变现时的费用及税金
- 参考答案：D
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债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（ ）亿元。
- A 10
- B 11
- C 13
- D 15
- 参考答案：B
- 您的答案：
参考解析：
将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，本案例中，未设立法定优先受偿权下的价值为15亿元，已抵押贷款余额为2亿元，社会一般贷款成数为50%，未涉及拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则该综合楼的再次抵押价值＝15－2/50%＝11（亿元）。
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（ ）亿元。
- A 12
- B 14
- C 15
- D 16
- 参考答案：D
- 您的答案：
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被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、发包人拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。产权调换房屋价值评估应当明确评估价值内涵为市场价值，即指评估对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对评估对象定价有特别规定的除外。因此，本案例该综合楼的被征收价值即该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。
- A 征收补偿方案
- B 行政诉讼权利
- C 行政复议权利
- D 搬迁期限
- 参考答案：D
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。
- A 委托房地产估价机构评估确定
- B 由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
- C 由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
- D 由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定
- 参考答案：C
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被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度以及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。
2012年2月，某征收人在征收某产权人的一套建筑面积160m2的砖混住宅房屋时，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/m2；现征收人以附近小区一套156m2建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2012年6月双方办理了房屋产权调换手续。该征收人因工作需要欲继续使用上述156m2房屋，遂与被征收人商议，被征收人同意将该产权调换的房屋租用给征收人使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用（ ）月后被征收人应补交的差价款可以全部冲抵。
- A 12个月
- B 18个月
- C 22个月
- D 24个月
- 参考答案：C
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设n个月后被征收人应补交的差价款可以全部冲抵。
根据等额系列支付公式计算：F＝A[（1＋i）n－1]/i。F为等价值，A为月租，i为年收益率，n为收益期。将F＝49600，A＝2500，i＝6%/12代入上式，解得：n≈22。所以租用22个月后被征收人应补交的差价款可以全部冲抵。
2012年2月，某征收人在征收某产权人的一套建筑面积160m2的砖混住宅房屋时，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/m2；现征收人以附近小区一套156m2建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2012年6月双方办理了房屋产权调换手续。进行产权调换房屋差价结算时，被征收人应补交的房屋差价款为（ ）。
- A 64000元
- B 49600元
- C 12800元
- D 14400元
- 参考答案：B
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根据两套房屋的价值差异给予补偿，因此，被征收人应补交的房屋差价款＝156×3600－160×3200＝49600（元）。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。
拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
- A 拍卖佣金
- B 营业税及附加
- C 评估费
- D 房地产税
- 参考答案：D
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拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。报告中应加以提示。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。
法院第一次拍卖保留价应为（ ）万元。
- A 7500
- B 9600
- C 12000
- D 18000
- 参考答案：C
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《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。因此当强制拍卖的房地产评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。本案例中，法院第一次拍卖的保留价为评估价，即为6000×（50000－30000）＝12000（万元）。
某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。
此时的估价技术路线应该是（ ）。
- A 先确定估价对象可以上市之日的市场价值，再折现到估价时点
- B 先确定单位购买土地价格及职工集资价格，再折现到估价时点
- C 先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间
- D 先确定估价对象的现值，再折现到估价时点
- 参考答案：A
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估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。确定估价技术路线，应先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。本题中，法院判决之日与判决生效之日不是同一天。因为政府早有规定，限制这批房产上市，这是有法律效力的，法院判决在后，判决生效之日应在发放房地产权证之日之后或同时，因此不能在估价时点直接测算其价值。
某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。
评估中的价值时点应选择（ ）。
- A 集资建房之日
- B 距离上市6个月之日
- C 债务纠纷之日
- D 发放房地产权证之日
- 参考答案：B
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遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。本题中，在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估价其价值，故价值时点在是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。因为法院判决之日是在距离上市6个月之日之后的某个时间点，由于我国法院审判制度的现状，这个时间点是难以确定的。因此不可能是法院判决之日，同时也不可能是集资建房之日和发放房地产权证之日，只能是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。
某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。
评估中房地产市场状况应选择（ ）。
- A 集资建房之日
- B 距离上市6个月之日
- C 法院判决之日
- D 发放房地产权证之日
- 参考答案：B
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遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。本案例中，价值时点是在法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。因此，房地产市场状况时点，也应是距离上市6个月之日。
某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。
评估中估价对象状况应选择（ ）。
- A 集资建房之日
- B 距离上市6个月之日
- C 法院判决之日
- D 发放房地产权证之日
- 参考答案：D
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估价对象可能因为功能过时、建筑物磨损导致价值下跌，或者因法律纠纷和权利约束如物业管理等，导致价值下跌的风险。因为法院判决将估价对象抵债，所以估价对象状况看似只能是法院判决之日，其实不然。一是在法院判决之日（应在发放房地产权证之日之前某个时间点）估价对象是受限制的，此时的估价对象状况是没有意义的，二是在估价时点来看，由于法院判决之日不易判定，事实上无法确定估价对象在该时点的状况，因此只有在发放房地产权证之日时，估价对象状况是没有限制的，而且可以确定。这就是把“发放房地产权证之日”作为估价对象状况时点的原因。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种的有（ ）个。
- A 2
- B 3
- C 4
- D 5
- 参考答案：C
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社会保险是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险。与商业保险不同，社会保险是一种强制保险，任何符合国家规定条件的都必须参加。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题目中为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险，除意外伤害保险不属于社会保险外，其他四个都属于社会保险。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
如在5月31日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（ ）万元。
- A 4600
- B 6000
- C 17000
- D 23000
- 参考答案：A
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《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。则甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为：23000×20%＝4600（万元）。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
- A 采光通风
- B 建筑层高
- C 内部布局
- D 装饰装修
- 参考答案：A
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经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：①估价对象位置、四至；②用途：一种用途两种或两种以上用途；③估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；④估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；⑤估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；⑥估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；⑦估价对象周边公共配套设施；⑧估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；⑨估价对象内部设施及物业管理状况；⑩估价对象内部装饰装修状况；?估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。
- A 1512.40
- B 1554.96
- C 1938.00
- D 1980.56
- 参考答案：A
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净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。本案例中，该酒楼房地产的年净收益＝5320×（1－8%－10%）－2260－130－250－210＝1512.40（万元）。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。
- A 4362.40
- B 4788.00
- C 4894.40
- D 5320.00
- 参考答案：A
- 您的答案：
参考解析：
老字号品牌收入是可与房地产分离的无形资产的价值，属于其他资本的收益，不属于房地产本身的收益，应予以扣除；此外，还应扣除商业经营的利润，得到的便是归属于房地产的收入。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件， ，该酒楼归属于房地产的年经营收入＝5320×（1－8%－10%）＝4362.40（万元）。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
该住宅所属的建筑物承重受力方式类型不属于（ ）。
- A 墙承重结构
- B 构架式承重结构
- C 大空间结构
- D 筒体承重结构
- 参考答案：A、C、D
- 您的答案：
参考解析：
按建筑物承重受力方式分类，建筑物可分为：①墙承重结构形式的建筑物。用墙体来承受由屋顶、楼板传来的荷载的建筑，称为墙承重受力建筑。如砖混结构的住宅、办公楼、宿舍；高层建筑中剪力墙式建筑物，墙所用材料为钢筋混凝土，而承重受力的是钢筋混凝土的墙体。②构架式承重结构的建筑物。由柱、梁等构件做成建筑的骨架，由整个构架的各个构件来承受荷重的建筑。这类建筑有古式的砖木结构、现代建筑的钢筋混凝土框架结构、单层工业厂房的排架结构、用型钢材料构成的钢结构等。③筒体结构或框架筒体结构的建筑物。该类建筑大多为高层建筑和超高层建筑。④大空间结构的建筑物。该类建筑往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去，如体育馆、游泳馆、大剧场等。
