指出并改正下列房地产估价文书的错误
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）
二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]
采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值。
办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元
四、装修改造费用总额。
装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元
五、销售费用与销售税费。
销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元
六、购买现厂房的税费。
设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％
七、计算估价对象在价值时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V
V＝9069.97万元
单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡
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1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％
净收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05万元
2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年
装修改造后的办公楼价值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49] /（1+12%）=10899.57万元
3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。
装修改造费用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95万元
甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/（m2·月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
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（1）税前现金回报率计算
税前现金回报率＝（年净收入－年还本付息额）/资本金或权益资本＝年税前净现金流量/资本金或权益资本
①第一、二年净收入：A1＝A2＝（150×12×36000＋500×12×310）×（1－10%－30%）＝39996000（元）；
②第五年净收入：A5＝A1×（1＋5%）3＝46300369.50（元）；
③每年还本付息额＝430000000×40%×7.5%/[1－1/（1＋7.5%）20]＝16871856.96（元）；
④税前现金回报率＝（46300369.50－16871856.96）/（430000000×60%）＝11.41%。
（2）第5年的偿债备付率计算
偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金＝年净收益/年还本付息＝46300369.50/16871856.96＝2.74
某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司10年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋位于相当繁华的地区。
请问：
1.该房屋估价的主要技术路线是什么？
2.乙评估机构应该搜集哪些估价资料？
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1.商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。不同经营方式的商业房地产估价的技术路线不同，出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。本案例中，该房屋属于出租型商业房地产，对其进行估价可以采用收益法和比较法。
估价的主要技术路线具体如下：
（1）收益法
采用收益法估价的关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。
（2）比较法
采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。可比实例的选择和修正系数的确定是比较法估价商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及可比实例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。
2.本案例乙评估机构进行估价，应搜集估价对象的相关资料，具体包括：
（1）估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料。这类资料主要通过市场调查收集，主要包括：相类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等等。
（2）对估价对象的租赁协议充分理解。
（3）熟悉租金的价格内涵。
（4）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料。市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。
（5）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料。如建筑物建成年月，面积、层高、维修养护及完损状况、新旧程度，房屋的产权情况、利用状况、物业管理等。
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，估价委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与估价委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与估价委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
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答案：房地产估价师这样做的理由有：
（1）估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义不相同。估价报告中的净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而财务报表中的年净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等。
（2）收益年限与建筑物的剩余经济寿命含义不同。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限。建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
（3）估价采用的成本与估价委托人提供的成本数据不同。房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本；估价委托人所提供的实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本。
某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；
（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；
（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。
若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）
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已知：i＝3%/12＝0.25%，n＝5×12＝60，s＝0.5%，A1＝12000×50%＝6000（元），A2＝1000元。
已准备用于购房积蓄5年后的终值：
工资收入用于购房的资金5年后的终值：
净租金收入5年后的终值：
则：F＝F1＋F2＋F3＝580808.39＋449360.09＋64646.71＝1094815.19（元）。
可购住房总价为：1094815.19/50%＝2189630.38（元）；
可购住房单价为：2189630.38/120＝18246.92（元/m2）。
甲公司2013年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲公司办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2014年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2014年6月，该类工业用地地价已增值10%。设此时该房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为（ ）。
- A 106万元
- B 116万元
- C 小于106万元
- D 大于116万元
- 参考答案：C
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甲公司2013年购买时的价值为：土地价值60万元和建筑物（厂房）价值40万元。到2014年6月该房地产的价值为：土地价值60×（1＋10%）＝66（万元）；建筑物（厂房）因为有折旧，建筑物本身价值有减损，小于40万元。故在正常市场条件下，该房地产的价值V应小于66＋40＝106（万元）。
甲公司2013年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲公司办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。至此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（ ）。
- A 小于100万元
- B 等于100万元
- C 等于110万元
- D 大于110万元
- 参考答案：D
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买方实付金额＝正常负担下的价格＋应由买方缴纳的税费。甲公司在购买写字楼时的实付金额＝100＋甲公司缴纳的税费＞100万元，甲公司的实际花费＝购买写字楼时的实付金额＋构建雕塑的费用＝100＋甲公司缴纳的税费＋10＞110万元。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。
按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。
- A 一类用地
- B 二类用地
- C 三类用地
- D 四类用地
- 参考答案：B
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按照城市用地适用性评价，一般可将建设用地分为三类：一类用地；二类用地；三类用地。其中，二类用地是指基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。其具体情况是：①土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；②地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施；③属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5m，需采取防洪措施；④地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；⑤地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；⑥有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。
根据题意，本案例中的基础采用（ ）比较适宜。
- A 条形基础
- B 独立基础
- C 整体式筏式基础
- D 箱形基础
- 参考答案：D
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箱形基础是整块的大型基础，是由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。为了充分利用空间，人们又把该部分做成地下室，可以给建筑增添使用场所。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。
在会计核算时，70%的住宅销售过程中发生的销售费用，应列入（ ）会计科目。
- A 资产类
- B 损益类
- C 所有者权益类
- D 成本类
- 参考答案：B
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损益类会计科目的内容包括：①经营收入，如商品房销售收入；②经营成本，如商品房销售成本；③销售费用；④经营税金及附加；⑤其他业务收入，如租金收入；⑥其他业务支出；⑦管理费用；⑧财务费用，如利息、手续费；⑨投资收益；⑩营业外收入；?营业外支出；?所得税；?以前年度的损益调整。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。
总地价8000万元属于（ ）。
- A 建安工程费
- B 工程建设其他费用
- C 预备费
- D 直接工程费
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工程建设其他费用是指根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用。工程建设其他费用是应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。
- A 20%的首付款，加上该首付款2年的利息
- B 20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
- C 该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
- D 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和
- 参考答案：C
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以比较法估算其正常市场价格，再扣除其应还债务，即为其带债转让价格。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。
- A 剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
- B 剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
- C 该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
- D 剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和
- 参考答案：D
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参考解析：
承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。2006年10月时，王某的权益为租赁权，权益价格为剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
- A 没有租赁条件下的正常市场价格
- B 剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
- C 剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
- D 张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
- 参考答案：C
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参考解析：
出租人权益价值又称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。2006年10月时，张某的权益为所有权，由于已达成租约，所以在剩余3年内，张某的权益收益只能是180元/m2，租约期满后，权益收益将按正常市场价格计算。
2015年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2015年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2015年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。
A公司采取分期付款方式向B公司购买写字楼的信用形式，属于（ ）。
- A 银行信用
- B 商业信用
- C 国家信用
- D 民间信用
- 参考答案：B
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商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式。如企业间商品赊销和预付货款等。A项，银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用；C项，国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金；D项，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
2015年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2015年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2015年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。
A公司按营业收入的1%购买保险，该1%属于（ ）。
- A 绝对指标
- B 相对指标
- C 平均指标
- D 变异指标
- 参考答案：B
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相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比。它能反映现象总体在时间、空间、结构、比例以及发展状况等方面的对比关系。
2015年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2015年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2015年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。
2015年12月底，A公司的流动比率是（ ）。
- A 50%
- B 150%
- C 200%
- D 300%
- 参考答案：D
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流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。2015年12月底，A公司的流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，计算公式为：流动比率＝流动资产÷流动负债×100%＝375÷125×100%＝300%。
2015年8月，A房地产估价有限责任公司（以下简称A公司）与B房地产开发公司（以下简称B公司）达成协议，采购买B公司写字楼5000m2，并分三年三期全部付清房款。2015年10月起，A公司与C保险公司签订协议，按营业收入的1%购买保险。通过定期购买保险，由C保险公司承担A公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。截至2015年12月底，A公司的资产总额为800万元，其中流动资产为375万元，速动资产为250万元，流动负债为125万元，负债总额为200万元。
2015年12月底，A公司的资产负债率是（ ）。
- A 10%
- B 25%
- C 50%
- D 100%
- 参考答案：B
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资产负债率是负债总额与资产总额的比率。2015年12月底，A公司的资产总额为800万元，负债总额为200万元。计算公式为：资产负债率＝负债总额÷资产总额×100%＝200÷800×100%＝25%。
甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计2015年11月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ）。
- A 估价对象状况及房地产市场情况均为2011年12月的状态
- B 估价对象状况及房地产市场情况均为2015年11月的状态
- C 估价对象状况为2015年11月的状态，房地产市场情况为2013年7月的状态
- D 估价对象状况为2013年7月的状态，房地产市场情况为2015年11月的状态
- 参考答案：B
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在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价：①价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；②价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成的状况，而现在预售或预购它的价值是多少；③价值时点为未来，估价对象状况为未来状况的估价。本题中，该建设工程估价属于第三种情况，其价值时点和估价对象状况均为未来的竣工日期2015年11月。又因为不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况。因此，该房地产的市场情况同价值时点日期相同，也是2015年11月。
甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
确定评估结论的依据应是（ ）。
- A 以1500万元作为评估值
- B 以（1400＋1580）÷2＝1490万元作为评估值
- C 以2010年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
- D 以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
- 参考答案：D
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估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响。本题中，因发生工程款纠纷委托进行估价，估价的依据应该是以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（ ）。
- A 2011年12月
- B 2013年7月
- C 项目转让日期
- D 项目建成日期
- 参考答案：C
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价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。本题中，要评估的是该在建工程的转让价值，其价值时点应该为项目转让日期。
甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断正确的是（ ）。
- A 因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高
- B 因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低
- C 该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
- D 该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
- 参考答案：B
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假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
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本题中，开发完成时，由于该区域住宅供给增多，空置率上升，房地产价格会下降。因此，利用假设开发法估价时，应适当调低售价。
甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该房地产可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该房地产将发生（ ）万元的贬值。
- A 548.19
- B 558.15
- C 567.39
- D 675.40
- 参考答案：C
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年净收益减少：A＝12×10000×70×（25%－15%）×（1－40%）＝50.4（万元）。
由V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]得，V贬＝50.4/8%×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（万元）。
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
该公司委托评估应选择（ ）。
- A 房地产管理部门
- B 资产管理部门
- C 有资格的房地产估价机构
- D 验资机构
- 参考答案：C
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估价依据是指估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一个职业和行业。由于这种估价活动的专业性很强，需要专门知识和经验，估价结果的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到人民财产安全和社会公共利益，例如，为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价，不仅关系到被征收人的切身利益还关系到社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价还关系到金融安全，所以这种估价活动已不是任何单位和个人都可以从事的，只能由具有相应资质的专业机构和具有相应资格的专业人员来从事。
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
能否翻建的最终批准权在（ ）。
- A 政府房地产管理部门
- B 政府规划管理部门
- C 政府土地管理部门
- D 上级总公司
- 参考答案：B
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《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为（ ）。
- A 460m2
- B 600m2
- C 1000m2
- D 以上三个面积都不行
- 参考答案：D
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估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。对于估价对象的实际面积、土地登记面积、原有的规划面积等不一致的，应按有关部门认定的面积进行估价。本案例，因为估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积。
卖房者甲与购房者乙于2018年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于2018年5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于2018年4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，2018年5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。
估价的价值范围应是（ ）。
- A 合同中规定的购房款
- B 合同1规定的90%购房款和合同2规定装修费的10%
- C 合同1规定的购房款和合同2规定装修费的70%
- D 合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
- 参考答案：A
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估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。本题中，估价目的是确定申报的二手房买卖成交价格，因此，成交价格估价不含装修费。
卖房者甲与购房者乙于2018年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于2018年5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于2018年4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，2018年5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。
价值时点应是（ ）。
- A 2018年4月25日
- B 2018年5月25日
- C 2018年7月25日
- D 2018年7月25日以后的某一天
- 参考答案：A
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价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。本案例中，估价目的是确定申报的二手房买卖成交价格，不是房屋装修价格，估价对象是该二手房，因此价值时点应选择二手房买卖成交日期，即2018年4月25日。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。
银行可要求开发公司购买（ ）。
- A 保证保险
- B 信用保险
- C 工程保险
- D 责任保险
- 参考答案：A、C
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参考解析：
A项，保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险；B项，信用保险是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险；C项，财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的，保险人根据保险合同承担承保责任范围内的自然灾害、意外事故等风险，并因其发生对所造成的损失承担赔偿责任的一种保险，工程保险属于财产保险；D项，责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。本案例中，银行无法要求债务人购买信用保险和责任保险。
