2022年房地产估价师《估价原理与方法》点睛提分卷1

交换价值是指某种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。

当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：

式中，Vi为第i期房地产价格的趋势值；i为时期序数；P0为基期房地产价格的实际值；d为逐期增减量的平均数；Pi为第i期房地产价格的实际值。本题中，d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。

房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性

对审核认为需要修改的估价报告，应进行修改；对审核认为不合格的估价报告，应重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写和重新估价后的估价报告，还应再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交付委托人。

估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果不属于法定评估业务，该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价资料应保存20年以上。

净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值＝土地净收益÷土地资本化率。其中，土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。

在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。

在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此在运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须估算开发期中的利息和利润。

建成后每年净收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（万元），开发完成后现值为：（2856/10%）×[1－1/（1＋10%）40－2－1.5]×1/（1＋12%）1.5＝23352.05（万元）。

AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。

房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。

可比实例的用途应与估算对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。其中大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。

房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。

房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。

建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中建筑物的价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。

房地价值又称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是指建筑物及其占用范围内的土地的价值，或者土地及其上的建筑物的价值。对同一宗房地产而言，有：房地价值＝土地价值＋建筑物价值；建筑总面积＝容积率×土地面积。则本题中，房地单价＝房地价格/建筑总面积＝（400000＋8000000）/（2000×2）＝2100（元/m2）。

甲乙丙丁实际单价的具体计算如下：

①甲单价＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；

②乙单价＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；

③丙单价＝4700（元/m2）；

④丁单价＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。

所以，4个可比实例实际单价的排序为：乙＞丙＞甲＞丁。

变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性，即是否常见、是否普遍使用。②该房地产的独立使用性，即是否能单独地使用而不受限制。③该房地产的可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用和转让。④该房地产的价值大小。由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。⑤该房地产的区位。通常情况下，所处位置越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力会越弱。⑥该房地产的开发程度。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。

抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款＝600－50＝550（万元）。抵押贷款额度＝抵押价值×抵押率＝550×0.7＝385（万元）。

百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。

对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。其中，一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、供求状况、物价变动、利率水平、货币政策、汇率等。区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在该地区的经济繁华程度、交通条件、基础设施、位置、气候条件、环境质量等。因此当地经济发展属于区域因素。

房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。

经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。

A项，空间直线距离是是指两地之间的直线长度，最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂的地区（如山城）等情况下，它往往会失去意义，一般不宜采用。B项，交通路线距离一般是指连接两地之间的道路长度。有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，在时间对人们来说变得越来越宝贵的情况下，交通路线距离不一定能反映有关真实情况。C项，交通时间距离是指两地之间利用适当的交通工具去往所需的时间，一般来说更科学，但在实际中可能被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。D项，经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离，是一种更加科学但较为复杂的距离。

不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况；而价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-1。

表4-1　价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

早期采用成本法求取建筑物折旧后价值时，习惯于根据建筑物的建成年代或新旧程度、完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建成本乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。

房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要参考依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。

在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格称为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值或价格是根据其临街深度、临街宽度、形状（如矩形、三角形、梯形、平行四边形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的“房地产状况调整”。

当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度。

数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法，其中最简单的是直线趋势法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。

估价委托合同的内容一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情况；②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号；③估价目的和估价对象；④委托人应提供的估价所需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价费用及其支付的方式、期限；⑦估价报告及其交付；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项。

针对特定的估价对象应收集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对比较法而言，主要是收集交易实例资料；对收益法而言，主要是收集收益实例资料；对成本法和假设开发法而言，主要是收集成本实例资料。而具体应收集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。

间接比较调整是选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。通常把收益法测算出的价值称为收益价值。

土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有下列3种情况：①建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束。③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。第三种情况分为两种情况：a．出让合同约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。b．出让合同等未约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。

由题意，该改变用途理论上应补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（万元）。

在假设开发法中，估价对象开发完成后价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。因此在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般根据房地产市场状况来判断，可以是开发期间的某个时间。

A项，单位比较法是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。B项，在运用分部分项法测算建筑物的重新购建成本时应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C项，工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。D项，指数调整法又称成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法，其主要用于检验其他方法的测算结果。

报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。

由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：

修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。

对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：①土地所有权状况；②土地使用权状况；③土地使用管制情况；④土地利用现状；⑤出租或占用情况；⑥他项权利设立情况；⑦其他特殊情况。B项属于对建筑物权益状况的描述。

房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件， ，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

A项，价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。B项，价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。C项，价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。D项，估价时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。

价值时点过去称为估价时点，是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。

后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数。本题中，可比实例甲进行市场状况修正后的价格为：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。

价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。

在有活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由土地购置价款、应由买方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。

最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则”。它是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。

本题中，交易税均由卖方承担，则买方实付金额为2500元/m2；根据公式：正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），该宗房地产的正常负担下的价格为＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。

当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，本题为更新改造前提。经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值，即房地产价值的增加额＞装修该造的费用。

根据公式求得该类房地产的合理经营期限为：I－E（1＋gE）n－1＝0，18－9×（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

由于有不同种类的房地产开发利润率，所以在估算开发利润时要搞清楚利润率的内涵，注意利润率和计算基数相互匹配。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。

从经济学上讲，房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。

估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：①估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；②会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。

投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加；一种房地产的互补品的价格高时，对该种房地产的需求就会降低。ABD三项均为替代品，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着增加。

D项，收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。当一种权益或资产虽然不产生收入，但可以帮助其拥有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估就是这种方法的典型运用。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。