市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。

问题：

1小题>

转让该项在建工程应具备哪些主要证件？

2小题>

简述评估技术路线。

张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、委托方(略)

二、估价方(略)

三、估价对象

1．区位状况(略)

2．实物状况(略)

3．权益状况(略)

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

2005年4月18。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

七、估价依据(略)

八、估价方法

估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。

九、估价结果

经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期

2005年4月16日至2005年4月22日。

十二、估价报告应用的有效期(略)

房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

五、估价测算过程

(一)设开发法分析测算过程

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1．采用的公式

估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费

2．估价对象开发完成后房地产价值的测算

运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.1采用的公式

估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图)

2.2所选可比实例(见表4-6)

2.3交易情况修正

可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。

2.4交易日期调整

近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。

2．5房地产状况调整

因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。

2.5.1区域因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。

2.5.2个别因素调整

根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：

2.6比较修正计算(见表4-8)

从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：

(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)

2.7预计开发完成后的总价值

估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2．故估价对象预计建成后的总价值为：

2984×39820.80=11882.53(万元)

3．续建开发成本的测算

估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。

3.1续建建筑安装工程费

根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：

24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95

3.2室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：

30×23667.00=71.00(万元)

3.3估价对象的续建成本合计

4917.95+71.00=4988.95(万元)

4．管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。

4988.95×3%==149.67(万元)

5．销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。

11882.53×8%=950.60(万元)

6．开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：

4988.95×15%=748.34(万元)

7．投资者购买待开发房地产应负担的税费

主要包含契税及印花税等，为：

在建工程价值×4.1%

8．运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为：

(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)

(二)成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1．土地取得成本

运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)

价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：

1717.18×23667.00=4064.05(万元)

2．开发成本

2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

39.82万元(计算过程略)

2.2基础设施配套费

基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。

2.3建筑安装工程费

估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)

则估价对象开发成本为：

39.82+318.57+196.62=555.01(万元)

3．管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。

555.01×3%=16.65(万元)

4．投资利息

按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。

利率取一年期贷款利率5.76%。

555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元)

5．销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

6．开发利润

经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。

555.01×15%=83.25(万元)

7．运用成本法的估价结果

4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：

4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)

则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。

当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。

比准价格计算如下。

一、交易日期修正系数

①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2%

二、求取比准价格

1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)

②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2)

③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2)

④比准价格计算结果

(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。

如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是( )。

有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。

根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。

甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。

甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。

甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。

甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。

某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。

对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。

某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。

如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。

某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。

若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( )万元。

某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。

如年资本化率为5．2S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。