问答题 (一共5题,共5分)

1.

(一)  2010 年 5 月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为 20 年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

 请问:

  1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?

  2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?

  3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

2.

(二)  近期,某城市房地产市场发生较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。

请问:

  结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

3.

(三)  某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。

  

请问:

  

1.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?

  

2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

  

3.评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?

4.

1.封面(略)目录(略)

致委托人函(略)  ××有限公司:

  受贵公司委托,我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层(房屋所有权证号:××字第××号,建筑面积为339.29m2)商业用房的抵押价值进行评估,为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

  我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查,估价人员在结合有关资料的基础上,遵循估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,分析了影响房地产价格的各项因素,经过测算并结合估价人员经验,确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。

表1 估价对象估价结果一览表

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注册房地产估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

房地产估价结果报告

 一、估价委托人(略)

  二、估价机构(略)

  三、估价对象

  (一)实物状况

估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼,该建筑于2007 年建成并投入使用,为钢筋混凝土结构,共5 层,其中1~2 层为商铺和酒楼,3 层为茶楼,4~5 层为客房及办公用房。

  大楼外墙为粉色墙砖,1~3 层为大面积玻璃窗,4~5 层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。

  估价对象位于大楼的第一层,建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼,餐区及操作间地面铺地砖,墙面刷乳胶漆。

  经估价人员实地查勘,估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好,处于正常使用状态。

  (二)权益状况

  估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。

  估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为:房屋所有权证号:××字第××号;房屋所有权人:××有限公司;房屋坐落:(略);产别:私产;幢号:××;房号:××;结构:框架;房屋总层数:5 层;所在层数:1 层;建筑面积:339.29m2;设计用途:商业;登记日期:2007 年6 月6 日。

  估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为:土地证号:第××号;土地使用者:××有限公司;坐落:(略);地号:(略);地类(用途):商业用地;使用权类型:出让;使用权面积:3065.30m2;终止日期:2006 年4 月20 日;登记日期:2006 年4 月21 日。

  至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况,至估价时点,估价对象已出租用作酒楼,除此以外无其他他项权利限制。

  四、区位状况(略)

五、估价目的

  为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

  六、估价时点

  2009 年4 月21 日。

  七、价值定义

  本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。

  八、估价依据(略)

  九、估价原则(略)

  十、估价方法(略)

  十一、估价结果

  经过综合分析,确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元,单价14478.96元/m2。

  十二、估价对象变现能力分析(略)

  十三、估价人员(略)

  十四、估价作业日期

  2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。

  十五、估价报告应用的有效期(略)

××房地产估价有限公司

2009 年5 月22 日

附件(略)

房地产估价技术报告

  一、个别因素分析(略)

  二、区域因素分析(略)

  三、市场背景分析(略)

  四、最高最佳利用分析(略)

  五、估价方法选用(略)

  六、估价测算过程

  1.收益法

收益法是基于预期原理,选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式

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 式中:V——收益价格;

  Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益;

  Y——房地产的报酬率(折现率)。

  (1)确定房地产收益

  ①租约期内房地产收益

  估价对象已出租,租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同,从估价时点起算,租约期内房地产年有效毛收入见表2。

表2 租约期内年有效毛收入一览表

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 其中,租金按建筑面积计算,收入均为年末取得。

  ②租约期外房地产收益

  根据市场行情测算,目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70~75 元/m2·月(计算过程略),且租金水平呈逐年递增趋势,递增比率为每年2%~5%,由此,预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月,且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况,空置率取2%,假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×(1-2%)=1176(元/m2)。

  (2)确定年运营费用

  运营费用包括:管理费、维修费、保险费、税金,计算结果见表3(计算过程略)。

  (3)确定年净收益

  计算公式:估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用,则估价对象年净收益见表3。

表3 估价对象年净收益计算一览表  单位:元/m2

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(4)确定报酬率

  综合考虑,确定报酬率为7%(计算过程略)。

  (5)确定估价对象收益价格

估价对象收益价格为:

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 2.市场法

  市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较,对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正,得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为:

  比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数

  (1)可比实例的选取(见表4)

表4 可比实例相关情况

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(2)建立可比价格基础(略)

  (3)选取比较因素及因素条件说明

  根据《房地产估价规范》及项目特点,本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。

  ①交易情况

  交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素,是否为正常交易。

  ②交易日期

  交易日期是指可比实例成交时间,由于房地产市场的波动,不同成交时间的类似房地产,其成交价格存在差异。

  ③区域因素和个别因素

  估价对象为商业房地产,根据目前房地产市场特点,本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。

  ④估价对象与可比实例比较因素情况,见表5。

表5 估价对象与可比实例比较因素情况表

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根据估价对象与可比实例比较因素情况表,建立估价对象与可比实例因素修正系数表,见表6。

表6 估价对象与可比实例因素修正系数表

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 ⑤建立可比实例体系

  上述修正因素比较为间接修正,现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个

别因素与估价对象相比较,建立直接比较关系见表7。

表7 比较因素修正表

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 取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果,即估价对象比准价格为:

  (12461.54+12272.73+11918.00)÷3=12217.42(元/m2)。

  七、估价结果确定

  综合考虑收益法、市场法的测算结果,结合估价人员经验,决定采用两种方法测算结

果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果,即:

  评估单价=(16740.50+12217.42)÷2=14478.96(元/m2)。

  评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)。

  总价大写:人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。

××房地产估价有限公司

二00 九年五月二十二日

5.

本次估价背景情况如下:

 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时,从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

 以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。

 (一)估价的假设条件

 1.估价时点2009 年6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

 2.本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。

 3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失实,本估价机构不承担责任。

 4.估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为2053 年6 月19 日,剩余使用年限为44 年。

 遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自估价时点起为40 年。

 5.估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到

有效使用。

 6.估价委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。

 7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

 8.我们于2009 年6 月25 日至26 日对估价对象进行了实地查勘,不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致,提醒估价委托人使用估价报告时注意。 9.注册房地产估价师在进行实地查勘时,观察到估价对象外部完整正常,但不能确定其

有无内部缺陷,本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。

 (二)估价的限制条件

 1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不对其他目的负责任,超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。

 2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

 3.根据××市当前房地产市场的特征,本房地产估价报告应用有效期为半年,即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内,如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响,应重新进行估价。

 4.本报告仅供委托人使用,未经本公司同意,不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

单选题 (一共10题,共10分)

6.

(一)  甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

A、B 座合计抵押建筑面积为(  )m2。

7.

(一)  甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

据调查,该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/(m2·天),地上1~4 层的客观租金水平为3.0/元(m2·天),则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是(  )。

8.

(一)  甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为(  )万元。

9.

(二)  甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为 20000m2,2007 年 11 月取得建设工程规划许可证,规划建设厂房 5 幢,食堂、浴室、办公楼各 1 幢,总建筑面积为

25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构,3 幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今。在此期间,2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍,共计 500m2。因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。

采用假设开发法估价时,应按照(  )前提进行估价。

10.

(二)  甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为 20000m2,2007 年 11 月取得建设工程规划许可证,规划建设厂房 5 幢,食堂、浴室、办公楼各 1 幢,总建筑面积为

25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构,3 幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今。在此期间,2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍,共计 500m2。因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。

采用成本法估价,求取土地重新取得价格时,容积率应采用(  )。

11.

(二)  甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为 20000m2,2007 年 11 月取得建设工程规划许可证,规划建设厂房 5 幢,食堂、浴室、办公楼各 1 幢,总建筑面积为

25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构,3 幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今。在此期间,2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍,共计 500m2。因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。

采用成本法估价时,可计入开发成本的是(  )。

12.

(二)  甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为 20000m2,2007 年 11 月取得建设工程规划许可证,规划建设厂房 5 幢,食堂、浴室、办公楼各 1 幢,总建筑面积为

25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构,3 幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今。在此期间,2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍,共计 500m2。因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。

采用成本法估价时,应(  )。

13.

(三)  某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年,建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后,原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前,相邻的某医院,经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用,并已报政府规划主管部门批准。

该医院应与(  )接洽购买综合楼事宜。

14.

(三)  某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年,建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后,原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前,相邻的某医院,经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用,并已报政府规划主管部门批准。

买方可支付的最高购买价为(  )。

15.

(三)  某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年,建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后,原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前,相邻的某医院,经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用,并已报政府规划主管部门批准。

卖方可接受的最低购买价为(  )。