某工程项目建设期为 2 年，建设期内第 1 年初和第 2 年初分别贷款 600 万元和 400 万元，年利率为 8%.若运营期前 3 年每年末等额还贷款本息，到第 3 年末全部还清，则每年末应偿还本息（ ）万元。

为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。

（　）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。

在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（　）支付。

针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（　）。

下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。

物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。

下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。

下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。

建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（ ）。

下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）的特性。

当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则（　）。

随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。

物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。

房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。

某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。

如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。

某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（ ）元。

已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。

根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。

某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。

某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（ ）。

某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。

某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（ ）元。

在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。

房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。

下列现金流计算的表达式中，错误的是（　）。

李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8％，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（　）元。

某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。

关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ ）。

当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。

从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。

投资项目可行性研究的根本目的包括（　）。

对零售商业物业进行分类的主要依据有（　）。

房地产市场营销因素调查包括（　）。

下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（　）

房地产开发投资的清偿能力指标一般有（　）。

在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（　）。

从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。

可用于互斥方案比选的方法有（ ）。

可贷资金利率理论认为（ ）。

收集一手资料常用的方法有（ ）。

现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。

房地产开发项目的基本报表包括（ ）。

收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。

房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。

房屋施工面积包括（　）几项。

房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（　）

依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。（　）

房地产投资变现性强。（　）

住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。（　）

在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（　）

一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（　）

报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（　）

绿色环保的政策对市场的影响属于社会文化环境的因素。（　）

敏感性分析，要测定所有参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。（　）

通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（ ）

市场规模就是特定商品的消费数量。（ ）

名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ）

财务内部收益率表明了项目初始投资的收益率。（ ）

构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（ ）

同时考虑项目的静态与动态投资回收期后，静态投资回收期下可行的项目，在动态投资回收期指标下，可能不可行。（　）

某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：

　　1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

　　2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。

　　3.计算期（开发经营期）取20年。

　　请根据以上资料，完成下列工作：

　　（1）编制项目的借款计划

　　（2）编制项目的借款还本付息表

　　（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）

　　（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）

王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6％，采用按月等额还款方式偿还。若第6年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？

2、某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：

（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？

（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？

4、某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：

（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?

（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？

（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？

6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。

<1> 、该家庭能购买此房的最高总价是多少？

<2> 、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？

<3> 、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？