（　）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。

某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（　）万元。

房地产开发项目的施工许可证由（　）向发证机关申请领取。

某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　）模式。

实际收益较预期收益增加的部分通常称为（　）。

（　）从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

股票市场融资方式中，越来越多地被房地产公司利用的融资方式是（　）。

在财务评价中，将（　）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（　）。

某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（　）。

对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（　）。

公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（　）。

制定物业管理计划的基础是（　）。

（　）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（　）特性。

下列属于房地产投资的优点的是（　）。

社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。

根据国内生产总值的（　）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。

某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　）万元。

下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。

在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　）。

房地产投资决策中常见的期权问题不包括（　）。

消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（　）的特点。

（　）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（　）。

经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（　）。

下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（　）。

（　）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（　）。

在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（　）。

在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（　）。

债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（　）特点。

某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（　）。

房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（　）。

下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。

房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（　）。

关于现金回报率的说法，正确的有（　）。

房地产投资决策分析的主要工作包括（　）。

影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（　）。

下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（　）。

选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（　）。

市场定位战略主要分为（　）。

关于工程建设项目招标的说法，正确的有（　）。

下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　）。

出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（　）等市场因素的影响。

房地产开发投资的清偿能力指标一般有（　）。

对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（　）。

土地出让价款的影响因素主要包括（　）。

银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（　）。

下列各项中，与计算税前现金流有关的有（　）。

房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（　）

住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（　）

借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（　）

差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（　）

对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（　）

制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（　）

如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（　）

一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（　）

在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。（　）

房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（　）

收益性物业的运营费用中包括抵押贷款的利息支出。（　）

同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（　）

单因素敏感性分析考虑了各因素之间的相互作用。（　）

根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（　）

REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（　）

某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。

某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。

另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。

<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。