以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（　）。

投资者要提高（　）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（　）。

制定物业管理计划的基础是（　）。

商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（　）存在差异性。

运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（　）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。

下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　）。

某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（　）。

下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（　）。

建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（　）。

以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（　）。

2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（ ）。

动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。

一般情况下，规划设计费为建安工程费的（　）左右。

竣工验收时，（　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。

使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）。

租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。

房地产的租金水平是由（ ）决定的。

仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。

按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（ ）。

需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。

对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。

下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。

对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。

对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。

某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。

某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（ ）元/m2。

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。

银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（　）元。

“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。

某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（ ）万元。

建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（ ）。

由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。

下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）。

影响房地产市场转变的主要力量包括（　）。

根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（　）。

股票市场融资方式包括（　）。

按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（　）。

国际上通常采取的住房保障方式有（　）。

常用的风险评价方法有（ ）。

开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。

按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。

房地产开发的主要程序可分为（ ）。

关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（　）。

下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。

在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。

成本计划可分解为（　）方

关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。

下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（　）

商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（　）

由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（　）

房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（　）

某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09％。（　）

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（　）

某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（　）

开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（　）

对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（ ）

我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（ ）

如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）

土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（ ）

一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）

房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）

抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。（　）

在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：

　　第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；

　　第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；

　　第三年投入资金12750万元。

　　该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

　　在贷款利息最少条件下，求：

　　（1）该项目的借款计划和还款计划。

　　（2）该项目全部投资内部收益率。

　　（3）该项目自有资金财务净现值。

某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。