单选题 (一共35题,共35分)

1.

在房地产泡沫的成因中,( )是房地产泡沫产生的基础。

2.

某房地产投资项目的表面收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是( )。

3.

在房地产销售量预测中,引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。

4.

保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

5.

房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的( )弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。

6.

已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为( )。

7.

一笔贷款,名义利率是10%,每两年一计息,则其实际利率是( )。

8.

某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是( )。

9.

潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与( )。

10.

某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元,则该投资的税前现金回报率为( )。

11.

先近似匡算工程量,再配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算的方法叫作( )。

12.

某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是( )元。

13.

同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。

14.

现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。

15.

个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。

16.

某承租人的基础租金为15万元/月,其营业额的8%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为250万元,则其应支付的租金为( )万元。

17.

小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说( )对小型商场并不很重要。

18.

某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( )作为计息周期的。

19.

相对于现金回报率来说,( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

20.

房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。

21.

我国目前国家债券的收益率为9%,经测算,零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23,整个投资市场的平均收益率为18%,则零售商业用房的预期收益率为( )。

22.

关于预算,下列说法错误的是( )。

23.

可将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。

24.

某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%,则其预付款的收益率为( )。

25.

由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还,这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。

26.

某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款,年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元,则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。

27.

对房地产投资项目进行风险分析时,主要是针对可判断其( )的风险因素。

28.

产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。

29.

若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为 6%,则该项房地产投资的实际收益率为( )。

30.

一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。

31.

假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是( )。

32.

某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金是( )万元/月。

33.

下列关于空置和损失的表述,不正确的是( )。

34.

下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识,表述不当的是( )。

35.

以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。

多选题 (一共15题,共15分)

36.

风险估计与评价常用方法有( )。

37.

随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧,而且还要求开发商具有( )等方面的知识。

38.

房地产开发企业的经营成本主要包括( )。

39.

房地产投资者的权益融资方式主要有( )。

40.

对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括( )。

41.

预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险,资本价值的风险表现有以下几种情况( )。

42.

提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。

43.

在对某市房地产市场进行细分时,划分出“某市甲级写字楼租赁市场”,这种划分所采用的市场细分标准有( )。

44.

影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。

45.

物业管理企业在确定写字楼租金时,一般考虑的主要因素有( )。

46.

物业资产管理的职能包括( )。

47.

房地产间接投资的形式主要有( )。

48.

房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。

49.

制定租售方案的工作内容主要包括( )。

50.

新设项目法人融资形式的特点有( )。

判断题 (一共15题,共15分)

51.

房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )

52.

房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )

53.

房地产空间市场决定房地产租金,资产市场决定房地产价格。( )

54.

在房地产开发过程中,开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )

55.

在名义利率不变时,计息次数越多,实际利率越大。( )

56.

如果计息周期无限期缩短,并按复利计息,称为连续复利。( )

57.

在房地产开发项目的前期评估阶段,容积率和建筑面积属于不确定性因素。 ( )

58.

详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )

59.

损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。( )

60.

资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表。( )

61.

根据所有权的结构,房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型,股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限,而有限责任合伙企业的融资能力较强。( )

62.

准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下,一些物业管理企业将准备金积累成一个基金,用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )

63.

对于居住物业,除了物业管理外,还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。( )

64.

在房地产资产管理中,资产管理和设施管理以运行管理为主,物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )

65.

收益性房地产投资分析中,抵押贷款还本付息属于经营费用。( )

问答题 (一共2题,共2分)

66.

某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2,建造成本为2500元/m2,专业人员费用为建造成本的12%,电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2,试求该项目的开发商成本利润率。

67.

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次性投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。