需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（　）。

为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（　）出让的供地方式所占的比例。

开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（　）

目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（　）。

下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　）。

房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。

建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（　）。

在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（　）。

工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）。

对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）。

某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（　）。

下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。

动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（　）所需的时间。

下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（　）。

某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（　）元。

某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为2500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（　）元。

某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　）。

已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（　）。

对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。

“三项预测值”分析方法是（　）中的一种。

某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（　）万元。

在现金流量表中，不应该出现（　）。

判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（　）阶段的工作。

对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（　）。

已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（　）。

个人住房抵押贷款属于（　）。

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　）。

判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（　）。

在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（　）。

某房地产投资项目的名义收益率为17%，计算得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率为（　）。

在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。

房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（　）。

物业管理企业可以通过对（　）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（　）。

可用于互斥方案比选的方法有（　）。

房地产投资决策分析的主要工作包括（　）。

实物期权类型主要包括（　）。

房地产间接投资包括（　）。

房地产开发的主要程序可分为（　）。

根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（　）。

房地产营销因素调查包括的类型有（　）。

在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（　）。

利用期望值判断投资方案优劣的标准是（　）。

收集一手资料常用的方法有（　）。

现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。

以下（　）可以通过投资组合来分散风险。

抵押率的确定受（　）等因素的影响。

收益性物业管理中的运营费用包括（　）。

房地产开发企业的营业成本主要包括（　）。

城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（　）

一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（　）

发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（　）

根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，把初始投资P作为第1期期末发生的。（　）

如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（　）

成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（　）

在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（　）

我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。（　）

土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（　）

房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（　）

认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（　）

房地产投资之所有具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（　）

构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（　）

伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（　）

现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（　）

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。

　　项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

自有资金现金流量表（此表题中给出）

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：

　　第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；

　　第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；

　　第三年投入资金12750万元。

　　该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

　　在贷款利息最少条件下，求：

　　（1）该项目的借款计划和还款计划。

　　（2）该项目全部投资内部收益率。

　　（3）该项目自有资金财务净现值。