收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（　　）之日。

下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（　　）。

以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（　　）组合来提高收益、降低风险。

下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（　　）。

某城市写字楼市场年初存量为1000 万m2，空置量为40 万m2；本年写字楼施工面积为100 万m2，新开工面积为60 万m2，新竣工面积为50 万m2。该城市写字楼的平均建设周期为（　　）年。

某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（　　）。

对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（　　）中提出。

房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（　　）组织。

在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（　　）。

房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（　　）。

购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若购买者非常满意，则（　　）。

在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（　　）。

在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（　　）。

与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了（　　）。

认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（　　）。

某房地产投资项目的实际收益率为8.0％，若银行的存、贷款年利率分别为3.5％和6.5％，通货膨胀率为4.0％，则该项目投资的名义收益率是（　　）。

某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5％，期限为15 年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10 年最后一个月的还款额为3044.54 元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　　）元。

某房地产开发企业向银行贷款3000 万元，期限为2 年，年利率为7.5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（　　）万元。

采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（　　）计算。

某房地产投资项目的总投资为l000 万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。若项目全部投资的收益率为l6％，则其资本金的投资收益率为（　　）。

由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（　　）作为评价指标。

某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为（　　）万元。

房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（　　）。

某项目的投资额为500 万元，运营期为3 年，各年的运营费用分别为160 万元、200 万元和220 万元，残值为100 万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为（　　）万元。

某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m2的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000 万元，营业税金及附加为销售收入的5.5％，如要实现30％的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（　　）元/m2。

在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（　　）的。

某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是（　　）万元。

在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（　　）。

下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（　　）。

在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（　　）。

用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（　　）现金流量表。

从法律角度分析，认股权证本质上是一种（　　）契约。

李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（　　）。

证券市场上的资金供给者是（　　）。

关于收益性物业的说法，正确的是（　　）。

关于商业物业投资的说法，正确的有（　　）。

王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（　　）万元。

关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（　　）。

衡量房地产泡沫常用的指标有（　　），

房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（　　）。

下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（　　）。

从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（　　）。

张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（　　）。

房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（　　）。

盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（　　）。

决策的有效性程度通常从决策的（　　）等方面来评价。

房地产投资的可行性研究工作阶段包括（　　）。

房地产开发项目投资中其他工程费用包括（　　）。

房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（　　）的方案。

下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（　　）。

在资本资产定价模型中，βj 是综合考虑了资产j 的系统风险和个别风险后得出的风险系数。（　　）

由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。（　　）

投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。（　　）

全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。（　　）

在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。（　　）

复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（　　）

从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。（　　）

对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（　　）

房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。（　　）

如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（　　）

不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。（　　）

构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（　　）

房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。（　　）

REITs 可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。（　　）

物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。（　　）

甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的 60％，其余为年利率 7.5％、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元／（m2·月），以后租金每年递增 5％。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。

　　请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。

甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元／亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元／m2。

甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20％、5％以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60％归甲公司所有，40％归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20％、25％和30％；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为

20％、30％、30％和 20％，销售均价为 8500 元／m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2％、3％和 5.5％。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。　

　（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；

（2）若乙公司的目标收益率为 l0％，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。