某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（　）。

当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（　）进行比选。

下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（　）。

在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（　）。

某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（　）。

某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（　）元。

进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（　）。

下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（　）。

房地产开发投资一般属于（　）房地产投资。

关于评标委员会组成的说法中，正确的是（　）。

调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（　）。

火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（　）。

投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（　）。

下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　）。

一般来讲，市场细分的程序不包括（　）。

目标市场选择时，当采用（　）营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。

认为利率是由货币的供给与需求决定的是（　）。

房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（　）万元。

某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（　）万元。

某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（　）元/m2。

通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（　）分析。

项目资金有多种来源渠道，为了满足项目的资金需求，可优先使用（　）。

由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（　）。

（　）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（　）。

（　）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（　）模式。

某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（　）元。

关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（　）。

已知某家庭2003年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2014年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷款额度为（　）万元。

某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（　）。

某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（　）年。

张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　）。

房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　）。

（　）是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。

下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　）。

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（　）。

现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。

下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（　）。

投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（　）。

按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（　）。

下列选项中，属于房地产市场存在层面的有（　）。

房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（　）。

下列各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的有（　）。

确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（　）。

下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　）。

调查问卷中的问题一般包括（　）问题。

房地产开发项目的主要不确定性因素包括（　）。

下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（　）。

风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（　）。

吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（　）

当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（　）

目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（　）

对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（　）

服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（　）

资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（　）

土地供应政策的核心，是土地供应计划。（　）

房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（　）

从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（　）

权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（　）

房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（　）

在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。 （　）

证券交易市场又称为“一级市场”，证券发行市场又称为“二级市场”。（　）

解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（　）

在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（　）

某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。

由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。

假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。