给定资料

1．国务院总理李克强于2014年7月30日主持召开国务院常务会议，讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，决定向社会公开征求意见。

会议认为．建立不动产统一登记制度是推进简政放权、整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众、降低创业成本的有效举措。会议讨论了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，强调已经发放的权属证书继续有效、已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受影响。

2014年8月15日，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》与公众见面。此番出台的意见稿，对不动产登记的原则、适用范围、登记簿册、登记程序、登记机构等具体环节均作出明确规定，为不动产统一登记在中国的施行提供法律依据和可操作的行动指南。

由于中国官方已在2014年提出建立不动产统一登记制度的时间表．此番路线图的初步确定和加入，也意味着中国的不动产统一登记在经过七年缓慢前行甚至停滞后。终于有望到达终点线。

中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出．意见稿“交卷”说明中国高层已将抓紧推进不动产统一登记正式提上议事日程。

2．买了新房却不能顺利办房产证，这该成为问题吗?事实上，房屋所有权登记存在的问题．只是不动产登记乱象的冰山一角。

20世纪90年代中期，民法学者就提出要对不动产实行统一登记。将近20年过去了。不动产统一登记制度为何始终“难产”?2007年，我国制定了《物权法》，明确规定国家对不动产实行统一登记制度。2013年3月，新一届全国人大审议通过的《国务院机构改革和转变职能方案》

提出要建立不动产统一登记制度。

2014年7月．在不动产登记条例草案专家建议稿起草人、中国社科院法学所研究员孙宪忠组织的立法研讨会上。多位专家就这一话题进行了研讨。

我国现有的不动产登记体制建立于改革开放初期，最初从林业登记开始，逐步发展到土地登记和房地产登记。“这些登记一开始都是为了自然资源的保护和利用的监管，发展到后来也并无变化．即登记是为了适应行政管理。”孙宪忠表示。

以房屋所有权初始登记为例．西南政法大学法学院教授谭启平认为，这已经被一些行政管理部门视为行政管理的有力“抓手”，一系列与房屋开发建设相关的行政管理行为，如竣工验收、税费征收等都搭上了“便车”。而这已经偏离了不动产登记的初衷。

“不动产登记并不属于行政管理行为。”孙宪忠强调，“建立这一制度，本意是为不动产物权的变动提供官方的、公开的、恒久的、统一的法律根据和措施。这是基本的立法功能。”

清华大学法学院教授申卫星认为．确权只是不动产登记的原始功能．后面又生发出征税等其他功能。“登记’两个字看起来简单。其实含义是多重的。这表明不动产登记立法还任重道远。”申卫星说。

我国现行的不动产登记实行的是多头登记，林木由林业部门登记，草原由农业部门登记，土地由土地部门登记．房屋则由房产部门登记。

“这样的登记制度，尤其是土地和房屋登记的分离，存在极大隐患。”孙宪忠说。比如，业主以其不动产向银行抵押贷款时．如果土地上没有建筑物，则抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物，则在房地产部门登记。如果同一个债务人在房地产开发过程中多次借贷并且需要设立抵押担保时。则抵押权会登记在不同部门。

在部门利益的格局下。这种各自为政的状态很难被打破。有网民表示，不动产登记制度是权力合并的过程．这会让部门之间在权力占有与重新分配上产生分歧。不受约束的权力让人贪恋，在尝惯了“手有公章、批文余香”的美味之后，很少会有人或有部门主动出让手中权力。除此之外．可能还涉及下属机构和人员的撤并裁减．这些问题都需要解决。

中国社会科学院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞说，不动产类别、性质十分复杂，且城乡之间有较大差异．给统一登记工作带来挑战。仅从城市的房产来看，就存在“房改房”、普通商品房、经济适用房等多个种类，“产权怎么明晰、性质怎么确定都很难操作”。

农村近年来人口结构变化巨大．宅基地的位置、大小、性质等还涉及复杂的社会经济关系，统一登记在细节上的难度非常大。牛凤瑞说：“比如。宅基地虽然为集体所有。但是在农村实际上可以世代继承。很多农民听说开始确权登记以后都回家去盖房子。”不动产登记要落实起来，未来不能不考虑一些关联效应．比如城乡户籍制度改革等。这些都是未来需要解决的问题。

“我们国家很多人不愿意暴露自己的真实房产。政策出台后大部分人可能不会明确反对，但从保护个人隐私的角度考虑少数人会有抵抗情绪。”国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张俊伟认为，不动产统一登记制度建立后，不动产信息登记更便捷、公平，技术条件会更完善。但发挥不动产统一登记对于预防和惩治腐败还需要开放性的环境保障。核心问题就是要保护个人隐私，推动社会平稳过渡。“不能一下就完全放开，这可能会引起社会不满情绪，我们还是要承认现实基础的。”张俊伟表示。

登记资料公开和查询制度是不动产登记具有公信力的保证．但是在我国这项制度还存在很多不足。在英国。登记簿是向公众开放的：公众可以获得土地登记局保存的电子格式的土地登记簿历史副本。目前我国只有国土资源部的《土地登记资料公开查询办法》对土地登记资料查询的范围和程序作了较详细规定。另外，我国对不动产登记查询一般要到登记机关申请、提供相关证明．经登记机关审查和缴纳查询费用后，才能查询到相关资料。在英国，土地登记机关通过计算机对土地登记系统做实时更新．方便在英国各地都可以很容易地进入系统，进行检索、查询等。

3．“山水林田湖是一个生命共同体”——十八届三中全会提出这一重大论断，将第一次在产权层面得到确认。《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》第一次明确给出定义：不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

依照条例，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，以及建设用地、宅基地和海域的使用权等都将纳入登记范围。

“条例明确了不动产登记全国统一登记的路径．首次确立了不动产统一登记的范围。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示．不动产登记是为摸清“家底”，过去提到不动产往往城乡分离、对城为主，这次明确的范围更广，内容更全。这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。“不动产登记暂行条例出台，将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。，

“不动产登记改革．大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地区通常被忽略。”汪利娜说，随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及房产价值不高．集体土地流转难等问题可能破题。我国最大的不动产家底在农村地区。但这“家底”有多大．不动产登记将提供产权统计基础。

长期以来。我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。不动产登记数据分散、“九头治土”、行政成本高之声不绝于耳。例如，要查阅某工厂是否已抵押，需到土地管理部门了解土地是否已抵押．到房管部门查阅房屋是否已抵押——现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明，给当事人造成极大不便，也给不动产交易带来安全隐患。

孙宪忠表示．还有一些地方、部门私设程序，不仅增加当事人的负担，而且存在寻租空间，利用程序来“创收”。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。

根据征求意见稿．县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作．并接受上级人民政府不动产登记主管部门指导、监督。国土资源部地籍管理司有关负责人表示．通过不动产统一登记．将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突．保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认。

我国城乡间土地权属不一样．城市土地属于国有．农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍．建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。”中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英说。不动产登记“城乡统一”将加快确权，解决抵押权、处置权以及最根本的交易权等在农村土地“产权缺位”，赋权于民。使农民以产权保生存、以产权谋发展，向城乡一体化总目标迈进。

“物权法的落实、土地管理法的修改、‘小产权房’问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会因为《不动产登记暂行条例》的实施形成‘倒逼’改革压力。”党国英说，向社会征求意见，公众层面将对管理改革和创新形成“倒逼”。

法学专家指出，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”出来的．随着征求意见稿向社会公开征求意见．必然有力促进推进相关法律法规修改．进而“倒逼”我国不动产管理制度改革和创新．深化改革将获得更多的“地气”。

《不动产登记暂行条例》立法依据为物权法。清华大学法学院副教授程啸撰文指出，我国法律中对土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的登记作出规定的法律众多。如物权法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法规位阶低于法律。因此必须对现行法律妨碍不动产统一登记的条文进行修改或废除。对于不动产登记问题上的空白．也要通过增加相应法律条文予以明确。

针对征求意见稿，专家意见正浮出水面，特别是建议要充分利用公证制度的优势．推动不动产统一登记。登记信息的真实性需要实际审查，登记部门难免有些力不从心。公证将大大减少法律隐患。

4．近年来，随着房地产调控的深入，房产税逐步进入到人们视野中。由于房产税改革涉及社会公平、税制改革、利益分配等诸多敏感问题，对于开征房产税，各方态度不一．对房产税的．实际效果尚存疑问。

甘肃天水的王女士夫妇都是高中老师．一个儿子在外上大学．2002年在当地买了现在的这套住房。“早就听说要征房产税．我认为人总要有个居住的地方，所以首套不该征．可以从第二套房起按面积征税，这样人们就不会再疯狂买房了，剩下的房可以给真正需要房的人。”

拥有一套住房的太原李女士也表示，不应该对首套住房进行征税。“很多人都是攒了一辈子钱，就是为了住个大点的房子享受一下，好不容易买上还要交税?如果按照平方米数征．大家都不会愿意的。但对两套或多套征收，我没有意见。”

毕业后在青岛工作5年的新市民步先生．目前只拥有一套50多平方米的刚需房。“现在我们是三日之家，倒不担心对存量房征收房产税。但考虑到将来会有改善性需求．如果将来有能力再买一套房，可能就会超过人均面积，被迫纳税了。我们的选择有两个，要么现在就买二套房，要么今后增加家庭成员。无论是现在背房贷还是将来多付‘奶粉钱’．这两个选择都会大大增加我们的生活成本。”步先生盼望着，政府能仅对第三套及以上住房征税。“我想为我年迈的父母再买一套房．让他们在青岛颐养天年。”

拥有4套房产的私营企业主刘先生认为：“我们的钱也是自己实打实拼出来的．攒点房产也不容易。如果不能财产公示，不收贪官的税，只收富人的税。那改革就是在制造不公平。”

合肥的张女士拥有3套住房，她表示：“不应该征房产税。买几套房是个人的权利。况且我的房也不是用来投资的。”

天津事业单位干部李明有两套住房，一套自住、一套出租。他表示．工薪阶层房子占个人财产的比重非常大，收入有限，租金是重要的收入来源，“现在我第二套房的房贷都没还清．交税加重了老百姓负担。对我而言，要是收税，我不能眼睁睁赔本，肯定要转嫁到房租上去．这样不仅难降低房价。反而会推高租金价格”。

另外，上海某公司职员刘女士也对目前增量试点方式提出不同意见．她认为．像自己这样刚刚买房的其实是穷人，而作为房产税征税主体的富人早就买了房，按照试点做法．改善居住条件的正当诉求要交税、享受了利益的富人却不用，这既是一种“既得利益固化”．更是“劫贫济富”，“是在制造新的税收不公平”。

21世纪中国不动产副总裁及上海区域董事长张卫平认为．通过房产税向拥有多套房产的业主征税，提高业主持有房产的成本，可以抑制投资投机需求，逼出空置的住宅走向市场．从而调整楼市的供求关系。抑制房价。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，房产税最重要的意义是调节社会财富分配和为城市公共服务提供长期融资。

财政部财科所所长贾康认为，政府应及时将对未来改革的基本考虑作必要的信息披露．给社会公众吃定心丸，这样原本站在反对方的一部分人会站在支持方。他指出．应免征第一套住房，以保障公众生活必需。另外，在中国投资渠道稀缺的背景下，第二套房具有社会保险功能．相当于给自己买了商业性的社会保险，因此，应税率应从轻。“所以总体来说．应免征第一套住房，第二套住房税率从轻，三套以及以上实行累进制高税率。”

中国政法大学财税法研究中心主任施正文说，意见稿的出台，为房地产税开征提供了必要条件。他说，从各方面释放的信息看，房地产税开征是必要的，但一直没有征收．其中一个重要障碍是不动产登记制度没建立起来。施正文透露，全国人大常委会正在研究起草房地产税的相关法律草案，最快2016年审议，2017年通过。此外，房地产税征收可能赋予地方一定的自由度，各地依据自身情况决定开征时间和细节。

5．在国外，不动产登记制度已实施多年，这一制度在让不动产信息公开透明化的同时．还成为了征收房产税及国家反腐的“利器”之一。

谙熟德国房地产市场以及相关制度的张琳帮助许多国人实现了在德国的置业梦。她介绍说，购房人看中了房子之后，购房的程序正式开始。等到付款完毕之后就可以通知公证处了．这个时候才开始房屋的交接工作。整个过程走完之后公证处会到法院去正式办理房产登记。

德国不动产登记的做法由来已久，其法律依据可以追溯到1897年生效的《土地登记条例》、1900年生效的《民法典》以及之后陆续颁布的一系列法律。一百多年以来．德国权利登记制度作为房地产交易的法律依据一直为人们所奉行。不动产权属的变更必须登记．登记之后方才具备法律效力。

联邦德国土地登记的执行机构是地方法院内设立的土地登记局。德国《土地登记条例》第1条即关于不动产登记机关及其管辖的规定，其中第1款是：不动产登记簿由地方法院(不动产登记局)统一掌管。

据介绍，德国房地产登记簿通常包含一份清单和三个分簿。有关房地产本身的情况诸如地点和面积，所有者的相关信息和房产获取方式，使用负担以及抵押权情况都有详细记载。该登记簿是记载房地产权属关系的权威文件，也是所有者财产关系的证明。房地产登记簿由德国当地法院负责管理并开放查询。

由于公证机关的参与，交易自身以及交易方信息的准确性都能得到保障。张琳表示。由于购房人的身份信息的真实性都会得到严格审查，在德国几乎从来没有听说过在房产交易中使用虚假信息的事情．

新加坡的不动产登记制度来源于英联邦广泛采用的托伦斯登记制度．这一制度随着上世纪60年代新加坡土地所有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制．

托伦斯土地登记制度是一种制度严密、权责分明的登记制度，登记具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已登记的土地及不动产．其权利人、土地面积、地块位置、边界及其相关权益等都经过政府登记机构的审核和认定．政府保证其准确、真实。

据了解，新加坡的电子系统在房产交易过程中．基本上可以做到让所有人查到某一块地契所在地块的详细信息，房主姓名、国籍等信息，这套房子在建好后有多少买家转手．以及目前这套不动产有没有相关贷款、按揭等信息。如果支付更多金额的信息费，甚至可以查到房子所在地块的规划图。可以凭此判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到未来房子的发展。不光是房屋买卖的委托律师可以查到，房产中介可以查到。任何普通人都可以顺利得到这些信息。就算你不精通电脑，到土地管理局，他们的工作人员也会很乐意给你提供这样的信息。

值得注意的是，新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息．而反过来如果普通民众要查询某一个人名下有多少房产则是不被允许的。这涉及个人隐私，所以信息的公开也需要平衡。

日本的土地等不动产登记机关是在法务省内部的民事局下设立的。分法务局、地方法务局、支局、派出所4种形式，并通称为登记所。

《日本民法典》第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更。除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”依据契据登记制度。由国家设置的登记机构在登记簿上记载不动产物权状况．以便有利害关系的第三人进行查阅。

日本的法务省实行的是直属中央的垂直领导结构．法务局及其下属机构都是法务省根据需要设置的。地方政府无权设置法务机构，各级法务机关的设置和其管辖区域与行政区划不是相互一致的。法务省依据不动产登记法及其他相关法律独立进行不动产登记。不受其他行政部门的于扰。

各登记所的土地登记业务根据《不动产登记法》第12条的规定由登记官负责办理。登记官有两种权力：一是书面审查权。即对提出的登记申请，查看是否符合不动产登记法规定的多种登记要求；二是实际调查权，即实地查看申请人申报登记的不动产与事实是否相符。但依该法第13条规定。当登记官自己、其配偶或其直系亲属为登记申请人时．登记官则不能以其身份独自办理登记。该条规定，在这种场合，必须有已在该登记所进行了登记并且与登记申请人没有直系亲属关系的成年人2人以上作保，方能进行登记。在此场合，登记官还应做笔录，与作保人共同签名盖章。

登记簿誊本的交付和登记簿的查阅，都必须交纳一定的费用。根据《不动产登记法》规定的不动产登记簿可以公开查阅的原则，《登记手续费令》第3条规定了查阅的费用，如登记簿或其附属文件的查阅费为200日元，地图或建筑物所在图的查阅费为每页200 日元。

作答要求

一、请结合“给定资料2”，简要概括当前我国不动产统一登记改革的难点。(15分)

要求：准确全面，语言简练。不超过150字。

二、请仔细阅读“给定资料4”，评析双方的不同观点，并谈谈你的看法。(20分)

要求：分析合理，条理清晰，语言简练。不超过350字。

三、“给定资料5”介绍了国外已实施多年的不动产登记制度，请结合给定资料，归纳国外不动产登记制度。并说明我国不动产统一登记制度可以从中得到的启示。(25分)

要求：内容具体。表述清晰。不超过450字。

四、阅读给定资料，根据对资料中“我国首次在不动产登记实施层面对‘大家底’给出国家定义”的理解，自拟题目，写一篇文章。(40分)

要求：

(1)主题明确，内容充实；

(2)结构合理，语言流畅；

(3)总字数1000～1200字。