某测绘单位受某公司的委托，承接其花园小区的房产测绘工程，小区共有建筑27幢，建筑总面积约100 000 m2，其中包括1幢多功能综合楼、26幢住宅楼。主要工作内容包括房地产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户。
问题
(1)简述建筑外围测量的要求。
(2)简述房屋面积测算的工作内容。
(3)简述多功能综合楼的面积分摊计算方法。
正确答案及解析
正确答案
解析
(1)建筑外围测量要求如下：
①建筑外围测量需测出各层范围线和各层上空范围线；
②建筑首层外围必须完整，不能因为建筑具有对称性或由相同单元拼接组合而成而省略：
③不得将外形不同的楼层数据记录在同一楼层草图中；
④如果楼座外部尺寸无变化，地上部分只需测量首层外部尺寸；
⑤如果楼座外部尺寸有变化，应在相应层测量退层或悬挑尺寸，并注明“其他尺寸同某层”；
⑥地下部分的外部尺寸可通过内部尺寸加设计外墙厚度的方法获得；
⑦现场无法实测的数据（如无孔洞的墙厚），可抄录设计数据并注明数据来源；
⑧对于屋顶为坡面且有不够2. 20 m的部位，现场找出2.20 m线的位置，并测量其与相邻墙面的相对关系；
⑨对于层高不足2. 20 m的部分，应记录净空尺寸；
⑩对于空间、顶层附属用房要测量其相对位置。
(2)房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等的测算（参见4.2考点4）。
①房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2. 20 m以上（含2.20 m）的永久性建筑。
②房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
③房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
④房屋共有共用建筑面积是指各产权主共同占有或共同便用的建筑面积。
(3)（参见4.2考点5）
共有共用建筑面积分摊计算公式为
式中：K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积(m2)；δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积( m2)；∑δSi为需要分摊的分摊面积总和(m2)；∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和( m2)。
采取由上而下的分摊模式：第一步，将整幢的共有共用面积，分摊到各功能区；第二步， 各功能区再把摊得的整幢的共有共用面积和各功能区自身的共有共用建筑面积加在一起， 分摊到功能区的各层；第三步，各层再把摊得的功能区的共有共用面积和各层自身的共用共有建筑面积加在一起，分摊到各层的各套。有的情况下，可免去层这一级的分摊，直接分摊 到各套。
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