上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：

（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。

（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

理由：致估价委托人函的内容包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。

（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

　理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。　　

理由：估价的假设和限制条件的写作应注意，必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明。

（5）未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。

理由：估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。

（6）估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。

理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。

（7）估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。

　理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。

　（8）估价对象中缺是否有共有权的说明。

理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。

（9）技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。

　　理由：估价方法适用性分析要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。

　（10）不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。

理由：选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾。

　（11）用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。

理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素。如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。个别因素是指仅对特定房地产的价格有所影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。

　（12）选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

　理由：选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。

　（13）可比实例 2 成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为

100／100 的理由。

　理论：由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整到在价值时点的价格。

（14）可比实例 3 的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

　理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。楼层属于房地产实物状况调整。

（15）可比实例的租金收租损失情况未说明。

　　基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。　

　（16）在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。

　　理由：住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加上各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收人，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。

（17）维修费取值依据未说明。

　理由：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，一般为维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

（18）维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。

（19）保险费率的确定未说明理由。

　理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。

（20）在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

理由：租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

（21）没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值）

　理论：采用收益法要对年净收益进行预期或期望调整。简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

（22）钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为 60 年而不是 40 年。

　理由：钢筋混凝土结构的耐用年限为：①生产用房为 50 年；受腐蚀的生产用房为 35年；非生产用房为 60 年。

（23）在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。

理由：受益年限不得超过剩余土地使用年限。

（24）根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27 年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　理由：根据国家相关法律法规，收益年限的确定遵循孰短原则，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。

（25）选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。

理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。

　（26）在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

理由：《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。对无偿收回的前提应予以说明。

（27）在最后确定估价对象总价时，估价对象商业部分建筑面积按 511.45m2计算致估价委托人函中的建筑面积 411.45m2不一致。