某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 1～6 幢办理了房屋所有权证，其中第 1～2 幢长期出租，第 3～6 幢自用，第 7～10 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。
请问：
1．该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?
2．造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?
正确答案及解析
正确答案
解析
1．抵押估价的估价对象房屋为第 1～6 幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第 1～10 幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。
2．在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：
（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。
（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10 幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7 幢）；
（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。
包含此试题的试卷
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
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9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
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10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
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- A.689
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房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
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- A.假设开发法
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房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
-
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