甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于 2010 年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为 2014 年 8 月 25 日，评估单价为 25000 元／㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价 30000～35000 元／㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅， 2014 年 7 月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。
请问：
1．甲机构书面回复的致函对象是谁?
2．导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?
正确答案及解析
正确答案
解析
1．甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
2．导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有：
（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。
（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。
（3）项目三期定价虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。
（4）项目三期是 2014 年 7 月底竣工的，而估价对象建于 2010 年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。
（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
包含此试题的试卷
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
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9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
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10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
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房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
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- A.假设开发法
- B.比较法
- C.收益法
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房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
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